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Détails du bien

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface67
Coût Total108 992
Loyer Annuel6 998
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 968,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A CARCASSONNE dans un immeuble proche du centre ville, venez découvrir cet appartement au 2ème étage avec une superbe vue dégagée. Il se compose d'un séjour lumineux avec un balcon, d'une salle à manger, d'une cuisine séparée, de 2 chambres et d'une salle d'eau. La salle a manger peut faire office de 3ème chambre. Vous profiterez d'une vue sur les Pyrénées et même de la chambre d'une vue sur la Cité de Carcassonne Une cave complète le bien Copropriété de 140 lots - dont 70 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 557.00 euros.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 108 992
Prix d'acquisition : 64 900
Travaux : 38 900
Valeur du bien : 103 800
Frais de notaire : 5 192
Coût estimé : 5 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 468€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 5614€ - 8725€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 992
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 570,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 603,11
Coût de l'assurance :9 536,80
Taxe foncière : 699,84€/an
Soit par mois : 58,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,42€/mois
Soit par an : 557,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 583,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 200
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 992 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 175
Revenus locatifs : +6 998
Charges déductibles : -44 175
Résultat foncier Année 1 : -37 177(Déficit de 37 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 777
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 275 €/an
Revenus locatifs : +6 998
Charges déductibles : -5 275
Résultat foncier Années 2+ : 1 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15776.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 99844 1793 640-37 18021 400 €15 780 €15 780 €
27 1385 1823 5441 957--13 824 €
37 2815 0823 4432 200--11 624 €
47 4274 9783 3402 449--9 175 €
57 5754 8713 2322 705--6 471 €
67 7274 7603 1212 967--3 504 €
77 8814 6453 0073 236--267 €
88 0394 5262 8883 513---
98 2004 4042 7653 796---
108 3644 2772 6384 087---
118 5314 1452 5074 386---
128 7024 0092 3714 692---
138 8763 8692 2315 007---
149 0533 7242 0855 330---
159 2343 5731 9355 661---
169 4193 4181 7806 001---
179 6073 2571 6196 350---
189 7993 0911 4526 709---
199 9952 9191 2807 077---
2010 1952 7411 1027 455---
2110 3992 5579187 843---
2210 6072 3667288 241---
2310 8192 1695318 650---
2411 0361 9663279 070---
2511 2571 7551179 501---
TOTAL224 161132 46152 60391 70121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 701
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470-6 420+7 890
2+1 4700+1 470
3+1 4700+1 470
4+1 4700+1 470
5+1 4700+1 470
6+1 4700+1 470
7+1 4700+1 470
8+1 470+974+496
9+1 470+1 139+331
10+1 470+1 226+244
11+1 470+1 316+154
12+1 470+1 408+62
13+1 470+1 502-32
14+1 470+1 599-129
15+1 470+1 698-228
16+1 470+1 800-330
17+1 470+1 905-435
18+1 470+2 013-543
19+1 470+2 123-653
20+1 470+2 236-766
21+1 470+2 353-883
22+1 470+2 472-1 002
23+1 470+2 595-1 125
24+1 470+2 721-1 251
25+1 470+2 850-1 380
Total+36 750+27 510+9 240
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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