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Appt T3 rénové - Terrasse

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface61m²
Coût Total79 280€
Loyer Annuel5 705€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 081,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

Exclusivité Rare sur zone appartement T3 de 61m2 comprenant séjour lumineux, cuisine équipée, deux chambres, bureau, terrasse privative de 10m2. Proximité immédiate commerces et services, stationnements et parkings publics gratuits. Excellent investissement locatif avec une rentabilité brute de 11%. Vendu libre de tout locataire. Idéal primo-accédant et jeune couple. Situé au 1er étage d'une petite copropriété très calme. Hall commun de style. Logement en très bon état habitable de suite. Chauffage électrique. Raccordable fibre. DTG et création de copropriété en cours. Tous diagnostics réalisés ok. Opportunité rare de votre Spécialiste Immobilier. Ce bien vous est présenté par Philippe Rézel , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/257.pdf

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.388851, 0.308144
Total : 79 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 74 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5705€/an
Fourchette totale : 396€ - 570€/mois
Fourchette annuelle : 4756€ - 6843€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :386,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :22,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 409,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 748,97€
Coût de l'assurance :6 738,80€
Taxe foncière : 570,46€/an
Soit par mois : 47,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 475,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement du lavabo et de la robinetterie.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 705 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 270 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 391 €
Revenus locatifs : +5 705 €
Charges déductibles : -11 391 €
Résultat foncier Année 1 : -5 686 €(Déficit de 5 686 €)
Imputable sur revenu global : 5 686 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 391 €/an
Revenus locatifs : +5 705 €
Charges déductibles : -3 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 314 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 705 €11 394 €2 554 €-5 689 €5 689 €--
25 819 €3 324 €2 484 €2 494 €---
35 935 €3 253 €2 413 €2 682 €---
46 054 €3 179 €2 339 €2 874 €---
56 175 €3 103 €2 263 €3 072 €---
66 298 €3 024 €2 184 €3 274 €---
76 424 €2 943 €2 103 €3 481 €---
86 553 €2 859 €2 019 €3 694 €---
96 684 €2 772 €1 932 €3 911 €---
106 818 €2 683 €1 843 €4 135 €---
116 954 €2 590 €1 750 €4 364 €---
127 093 €2 495 €1 655 €4 598 €---
137 235 €2 396 €1 556 €4 839 €---
147 379 €2 294 €1 454 €5 086 €---
157 527 €2 188 €1 348 €5 339 €---
167 678 €2 079 €1 239 €5 598 €---
177 831 €1 967 €1 127 €5 865 €---
187 988 €1 850 €1 010 €6 138 €---
198 148 €1 730 €890 €6 417 €---
208 310 €1 606 €766 €6 705 €---
218 477 €1 478 €638 €6 999 €---
228 646 €1 345 €505 €7 301 €---
238 819 €1 208 €368 €7 611 €---
248 996 €1 067 €227 €7 929 €---
259 175 €921 €81 €8 255 €---
TOTAL182 719 €65 749 €36 749 €116 970 €5 689 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 707 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 970 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 198 €-1 707 €+2 905 €
2+1 198 €+748 €+450 €
3+1 198 €+805 €+393 €
4+1 198 €+862 €+336 €
5+1 198 €+921 €+277 €
6+1 198 €+982 €+216 €
7+1 198 €+1 044 €+154 €
8+1 198 €+1 108 €+90 €
9+1 198 €+1 173 €+25 €
10+1 198 €+1 240 €-42 €
11+1 198 €+1 309 €-111 €
12+1 198 €+1 380 €-182 €
13+1 198 €+1 452 €-254 €
14+1 198 €+1 526 €-328 €
15+1 198 €+1 602 €-404 €
16+1 198 €+1 680 €-482 €
17+1 198 €+1 759 €-561 €
18+1 198 €+1 841 €-643 €
19+1 198 €+1 925 €-727 €
20+1 198 €+2 011 €-813 €
21+1 198 €+2 100 €-902 €
22+1 198 €+2 190 €-992 €
23+1 198 €+2 283 €-1 085 €
24+1 198 €+2 379 €-1 181 €
25+1 198 €+2 476 €-1 278 €
Total+29 950 €+35 091 €+-5 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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