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Appartement à vendre

VillePierrefitte-sur-Seine (93)
Surface80
Coût Total249 536
Loyer Annuel15 870
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-432
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 700 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 396,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, 2 balcons, calme, Belle vue

Au dernier étage d'une résidence recherchée, découvrez cet appartement aux volumes généreux et à la luminosité remarquable.

Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un vaste double séjour baigné de lumière ouvrant sur un agréable balcon filant offrant une vue dégagée, d'une cuisine indépendante fonctionnelle, de chambres confortables, d'une salle d'eau ainsi que nombreux espaces de rangement. L'ensemble offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour s'adapter à différents projets de vie.

La résidence bénéficie d'un environnement calme et verdoyant, à proximité des commerces, des transports et des écoles. Un bien rare sur le secteur, idéal pour une famille souhaitant allier confort, espace et qualité de vie. Situé à 5 minutes à pied du tramway T5 et à moins de 10 minutes de la gare Pierrefitte-Stains (RER D et T11 Express).

Pour une visite ? Vous pouvez contacter votre agence Laforêt, implantée depuis plus de 15 ans à Saint-Denis, proche métro Basilique, du lundi au samedi, de 9h30 à 19h30 sans interruption. (6.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 40 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3600.00 euros.

Ville : Pierrefitte-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93380
Coordonnées : 48.967729, 2.367525
Total : 249 536
Prix d'acquisition : 191 700
Travaux : 42 500
Valeur du bien : 234 200
Frais de notaire : 15 336
Coût estimé : 15 336
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1323€/mois
Loyer annuel estimé : 15870€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1743€/mois
Fourchette annuelle : 12039€ - 20921€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 014,93 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 194
Prix d'achat :191 700
Décote à l'achat :+30 506 (+18.9%)
Marge achat-revente :-88 342€ (-54.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 536
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 249,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :72,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 322,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 234,81
Coût de l'assurance :21 834,40
Taxe foncière : 1 587,03€/an
Soit par mois : 132,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 322,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 754,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-431,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 397 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec remplacement de l'électroménager et des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:2 400
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1200€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 323 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 870 €/an
Calcul : 1 323 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 536 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 873 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 587 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 185
Revenus locatifs : +15 870
Charges déductibles : -57 185
Résultat foncier Année 1 : -41 314(Déficit de 41 314 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 914
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 685 €/an
Revenus locatifs : +15 870
Charges déductibles : -14 685
Résultat foncier Années 2+ : 1 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19914.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 605(65% de 191 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 531 €/an
Calcul : 124 605 € × 3,636% = 4 531
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 87057 1938 632-41 32221 400 €19 922 €19 922 €
216 18814 4678 4061 721--18 201 €
316 51114 2328 1722 279--15 922 €
416 84213 9907 9302 852--13 071 €
517 17913 7397 6783 440--9 631 €
617 52213 4797 4184 043--5 588 €
717 87313 2097 1494 663--924 €
818 23012 9306 8705 300---
918 59512 6426 5815 953---
1018 96612 3436 2826 624---
1119 34612 0335 9727 313---
1219 73311 7125 6528 021---
1320 12711 3805 3198 748---
1420 53011 0364 9759 494---
1520 94110 6804 61910 261---
1621 35910 3114 25011 049---
1721 7879 9293 86811 858---
1822 2229 5333 47312 689---
1922 6679 1243 06313 543---
2023 1208 6992 63914 421---
2123 5828 2602 20015 322---
2224 0547 8051 74516 249---
2324 5357 3341 27317 201---
2425 0266 84678618 180---
2525 5266 34128019 186---
TOTAL508 331319 245125 235189 08621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 086
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 333-6 420+9 753
2+3 3330+3 333
3+3 3330+3 333
4+3 3330+3 333
5+3 3330+3 333
6+3 3330+3 333
7+3 3330+3 333
8+3 333+1 313+2 020
9+3 333+1 786+1 547
10+3 333+1 987+1 346
11+3 333+2 194+1 139
12+3 333+2 406+927
13+3 333+2 624+709
14+3 333+2 848+485
15+3 333+3 078+255
16+3 333+3 315+18
17+3 333+3 557-224
18+3 333+3 807-474
19+3 333+4 063-730
20+3 333+4 326-993
21+3 333+4 597-1 264
22+3 333+4 875-1 542
23+3 333+5 160-1 827
24+3 333+5 454-2 121
25+3 333+5 756-2 423
Total+83 325+56 726+26 599
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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