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Maison à vendre

VilleSauxillanges (63)
Surface105m²
Coût Total132 820€
Loyer Annuel8 490€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 500 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 538,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée

A Sauxillanges-10 mins d'Issoire-1300 habitants avec toutes les commodités. Au centre du village, maison comprenant en rez-de-chaussée une entrée et une pièce de vie (cuisine/séjour). Au premier étage une chambre rénovée récemment, salle d'eau et WC. Au deuxième étage 2 chambres communicantes. Le tout offrant une surface habitable d'environ 105m2. Quelques travaux sont à prévoir.

Cette annonce référence 299808 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier YANNICK CERVELLI (EI) immatriculé au RSAC de SAUXILLANGES (63490) sous le numéro 44506877800023.

Prix du bien : 56 500,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/07/2025 Score DPE : 335 kWhEP/m²/an Score GES : 9 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1630.00 euros et 2240.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sauxillanges
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63490
Coordonnées : 45.559366, 3.375335
Total : 132 820€
Prix d'acquisition : 56 500€
Travaux : 71 800€
Valeur du bien : 128 300€
Frais de notaire : 4 520€
Coût estimé : 4 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8490€/an
Fourchette totale : 532€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 6389€ - 11283€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 500 €
Prix d'achat :56 500 €
Décote à l'achat :-31 000€ (-35.4%)
Marge achat-revente :-45 320€ (-51.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 527,86€
Coût de l'assurance :11 621,75€
Taxe foncière : 849,04€/an
Soit par mois : 70,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 800 €(684 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation - Toiture/combles:8 400€
    Isolation combles: 105 m² × 80€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 unité × 4000€ = 4000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 unité × 4000€ = 4000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 28 m² × 60€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sauxillanges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 490 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 572 €
Revenus locatifs : +8 490 €
Charges déductibles : -77 572 €
Résultat foncier Année 1 : -69 082 €(Déficit de 69 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 772 €/an
Revenus locatifs : +8 490 €
Charges déductibles : -5 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47681.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 725 €(65% de 56 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 335 €/an
Calcul : 36 725 € × 3,636% = 1 335 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 490 €77 577 €4 463 €-69 086 €21 400 €47 686 €47 686 €
28 660 €5 658 €4 344 €3 002 €--44 684 €
38 833 €5 536 €4 222 €3 298 €--41 386 €
49 010 €5 409 €4 095 €3 601 €--37 785 €
59 190 €5 278 €3 964 €3 913 €--33 872 €
69 374 €5 142 €3 828 €4 232 €--29 640 €
79 562 €5 001 €3 687 €4 560 €--25 080 €
89 753 €4 856 €3 542 €4 897 €--20 183 €
99 948 €4 706 €3 392 €5 242 €--14 941 €
1010 147 €4 550 €3 236 €5 596 €--9 345 €
1110 350 €4 390 €3 076 €5 960 €--3 385 €
1210 557 €4 223 €2 909 €6 334 €---
1310 768 €4 051 €2 737 €6 717 €---
1410 983 €3 873 €2 559 €7 110 €---
1511 203 €3 689 €2 375 €7 514 €---
1611 427 €3 498 €2 184 €7 929 €---
1711 655 €3 301 €1 987 €8 355 €---
1811 889 €3 097 €1 783 €8 792 €---
1912 126 €2 886 €1 572 €9 241 €---
2012 369 €2 667 €1 354 €9 701 €---
2112 616 €2 442 €1 128 €10 175 €---
2212 869 €2 208 €894 €10 661 €---
2313 126 €1 966 €652 €11 160 €---
2413 388 €1 716 €402 €11 672 €---
2513 656 €1 457 €143 €12 199 €---
TOTAL271 949 €169 176 €64 528 €102 773 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 773 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €-6 420 €+8 203 €
2+1 783 €0 €+1 783 €
3+1 783 €0 €+1 783 €
4+1 783 €0 €+1 783 €
5+1 783 €0 €+1 783 €
6+1 783 €0 €+1 783 €
7+1 783 €0 €+1 783 €
8+1 783 €0 €+1 783 €
9+1 783 €0 €+1 783 €
10+1 783 €0 €+1 783 €
11+1 783 €0 €+1 783 €
12+1 783 €+1 900 €-117 €
13+1 783 €+2 015 €-232 €
14+1 783 €+2 133 €-350 €
15+1 783 €+2 254 €-471 €
16+1 783 €+2 379 €-596 €
17+1 783 €+2 506 €-723 €
18+1 783 €+2 638 €-855 €
19+1 783 €+2 772 €-989 €
20+1 783 €+2 910 €-1 127 €
21+1 783 €+3 052 €-1 269 €
22+1 783 €+3 198 €-1 415 €
23+1 783 €+3 348 €-1 565 €
24+1 783 €+3 502 €-1 719 €
25+1 783 €+3 660 €-1 877 €
Total+44 575 €+31 847 €+12 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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