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Appartement 3 pièces 79 m²

VilleRamonchamp (88)
Surface79
Coût Total125 548
Loyer Annuel6 094
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-210
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 956,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 79 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial OFFICE NOTARIAL PORT PLAGE MONTAGNE, SELAS vous proposent : Appartement à vendre - RAMONCHAMP (88160)


secteur calme et ensoleillé, appartement type F3 de 73.89m² en rez-de-chaussée, normes personnes à mobilité réduite immeuble totalement rénové il y a une dizaine d'années

composé de : cuisine, salle de bains/wc, salon-séjour, 2 chambres, pièce technique/cellier, petite avancée couverte style "véranda" à terminer

Epoque de construction : 1900/1930 couverture : tuile terre cuite une dizaine d'années charpente : traditionnelle Murs : moellons Isolation : présence fenêtres : double vitrage bois chauffage : radiateurs rayonnants électriques 2005 production eau chaude par chauffe-eau vertical 2015 volets : battants bois avec système électrique solaire partiel Sols : carrelages Electricité : une anomalie assainissement : raccordé au réseau collectif

Prix : 75600 euros honoraire de négociation compris frais d'acte et d'enregistrement en plus : 7500 euros soit un prix tous frais compris de 83.100,00 euros


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude OFFICE NOTARIAL PORT PLAGE MONTAGNE, SELAS - Notaires à Remiremont - N° SIRET : 30136516900020


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Surface : 79 m²

Ville : Ramonchamp
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88160
Coordonnées : 47.894848, 6.736363
Total : 125 548
Prix d'acquisition : 75 600
Travaux : 43 900
Valeur du bien : 119 500
Frais de notaire : 6 048
Coût estimé : 6 048
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6094€/an
Fourchette totale : 403€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4835€ - 7681€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 194,03 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 328
Prix d'achat :75 600
Décote à l'achat :-18 728 (-19.9%)
Marge achat-revente :-31 220€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 548
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 615,41
Coût de l'assurance :10 985,45
Taxe foncière : 609,37€/an
Soit par mois : 50,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau vertical par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et salissures
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé d'après photos - nécessité de rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, traitement des traces d'humidité
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Anomalie électrique détectée - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:5 000
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
  • Second œuvre général:1 000
    Tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 094 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 548 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 325
Revenus locatifs : +6 094
Charges déductibles : -49 325
Résultat foncier Année 1 : -43 232(Déficit de 43 232 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 832
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 425 €/an
Revenus locatifs : +6 094
Charges déductibles : -5 425
Résultat foncier Années 2+ : 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21831.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 09449 3294 381-43 23621 400 €21 836 €21 836 €
26 2165 3154 266900--20 935 €
36 3405 1974 1481 143--19 792 €
46 4675 0744 0251 393--18 399 €
56 5964 9473 8981 649--16 750 €
66 7284 8153 7671 913--14 838 €
76 8624 6793 6302 183--12 655 €
87 0004 5383 4892 462--10 193 €
97 1404 3923 3432 748--7 444 €
107 2834 2403 1913 042--4 402 €
117 4284 0833 0343 345--1 057 €
127 5773 9202 8723 656---
137 7283 7522 7033 976---
147 8833 5782 5294 305---
158 0413 3972 3484 644---
168 2013 2102 1614 992---
178 3653 0161 9675 350---
188 5332 8151 7665 718---
198 7032 6071 5586 097---
208 8772 3911 3426 486---
219 0552 1681 1196 887---
229 2361 9368887 300---
239 4211 6976487 724---
249 6091 4494008 161---
259 8011 1921438 610---
TOTAL195 183133 73563 61561 44821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 448
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 280-6 420+7 700
2+1 2800+1 280
3+1 2800+1 280
4+1 2800+1 280
5+1 2800+1 280
6+1 2800+1 280
7+1 2800+1 280
8+1 2800+1 280
9+1 2800+1 280
10+1 2800+1 280
11+1 2800+1 280
12+1 280+1 097+183
13+1 280+1 193+87
14+1 280+1 292-12
15+1 280+1 393-113
16+1 280+1 498-218
17+1 280+1 605-325
18+1 280+1 715-435
19+1 280+1 829-549
20+1 280+1 946-666
21+1 280+2 066-786
22+1 280+2 190-910
23+1 280+2 317-1 037
24+1 280+2 448-1 168
25+1 280+2 583-1 303
Total+32 000+18 751+13 249
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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