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Appartement - 3 pièce(s) - 78 m²

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface78m²
Coût Total133 120€
Loyer Annuel8 398€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-649€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 397,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une petite copropriété de 6 appartements, située dans le quartier prisé de Saint-Martin, au calme, découvrez ce charmant T3 de 78 m² au 3 et dernier étage.

L'appartement se compose d'une cuisine ouverte sur une belle pièce de vie, sublimée par des murs en pierre et en briques apparentes ainsi qu'une cheminée, offrant un cachet authentique et une ambiance chaleureuse.

Il dispose de deux chambres, d'une salle de bains et de nombreux éléments de caractère qui en font un bien plein de charme.

Une place de parking privative complète ce bien. Actuellement loué ( 580€ hc/mois), il sera libéré au 1er janvier 2027.

Baptiste ancienne toujours bien entretenue.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.559622, 4.746665
Total : 133 120€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 15 400€
Valeur du bien : 124 400€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8398€/an
Fourchette totale : 541€ - 905€/mois
Fourchette annuelle : 6492€ - 10864€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700 €/m²
Basé sur :327 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 600 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-23 600€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-520€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,92€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 698,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 494,61€
Coût de l'assurance :14 976,00€
Taxe foncière : 839,82€/an
Soit par mois : 69,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 580,00€/mois
Soit par an : 6 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 699,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-648,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et plafonds, pose de peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 400 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (incluant main d'œuvre et matériaux)
  • Cuisine - Peinture:1 000€
    Peinture cuisine: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de peinture sont estimés à 50€/m², ce qui est une moyenne réaliste pour cette région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 398 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 120 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 960 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 069 €
Revenus locatifs : +8 398 €
Charges déductibles : -28 069 €
Résultat foncier Année 1 : -19 671 €(Déficit de 19 671 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 971 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 669 €/an
Revenus locatifs : +8 398 €
Charges déductibles : -12 669 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 271 €/an(Déficit de 4 271 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8970.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 398 €28 073 €4 274 €-19 675 €10 700 €8 975 €8 975 €
28 566 €12 557 €4 159 €-3 991 €3 991 €-8 975 €
38 737 €12 438 €4 039 €-3 700 €3 700 €-8 975 €
48 912 €12 314 €3 915 €-3 402 €3 402 €-8 975 €
59 090 €12 187 €3 788 €-3 096 €3 096 €-8 975 €
69 272 €12 055 €3 656 €-2 783 €2 783 €-8 975 €
79 458 €11 919 €3 520 €-2 461 €2 461 €-8 975 €
89 647 €11 778 €3 379 €-2 131 €2 131 €-8 975 €
99 840 €11 633 €3 234 €-1 793 €1 793 €-8 975 €
1010 037 €11 482 €3 084 €-1 446 €1 446 €-8 975 €
1110 237 €11 327 €2 929 €-1 090 €1 090 €-8 975 €
1210 442 €11 167 €2 768 €-725 €725 €--
1310 651 €11 002 €2 603 €-351 €351 €--
1410 864 €10 831 €2 432 €33 €---
1511 081 €10 654 €2 255 €427 €---
1611 303 €10 472 €2 073 €831 €---
1711 529 €10 283 €1 885 €1 245 €---
1811 759 €10 089 €1 690 €1 671 €---
1911 995 €9 888 €1 489 €2 107 €---
2012 235 €9 680 €1 281 €2 555 €---
2112 479 €9 465 €1 067 €3 014 €---
2212 729 €9 244 €845 €3 485 €---
2312 983 €9 015 €616 €3 968 €---
2413 243 €8 778 €380 €4 465 €---
2513 508 €8 534 €135 €4 974 €---
TOTAL268 995 €286 866 €61 495 €-17 871 €37 670 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 301 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -17 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 764 €-3 210 €+4 974 €
2+1 764 €-1 197 €+2 961 €
3+1 764 €-1 110 €+2 874 €
4+1 764 €-1 021 €+2 785 €
5+1 764 €-929 €+2 693 €
6+1 764 €-835 €+2 599 €
7+1 764 €-738 €+2 502 €
8+1 764 €-639 €+2 403 €
9+1 764 €-538 €+2 302 €
10+1 764 €-434 €+2 198 €
11+1 764 €-327 €+2 091 €
12+1 764 €-218 €+1 982 €
13+1 764 €-105 €+1 869 €
14+1 764 €+10 €+1 754 €
15+1 764 €+128 €+1 636 €
16+1 764 €+249 €+1 515 €
17+1 764 €+374 €+1 390 €
18+1 764 €+501 €+1 263 €
19+1 764 €+632 €+1 132 €
20+1 764 €+766 €+998 €
21+1 764 €+904 €+860 €
22+1 764 €+1 045 €+719 €
23+1 764 €+1 191 €+573 €
24+1 764 €+1 339 €+425 €
25+1 764 €+1 492 €+272 €
Total+44 100 €-2 669 €+46 769 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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