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Maison de ville avec local commercial et 2 logements

VilleCommer (53)
Surface100m²
Coût Total104 286€
Loyer Annuel7 893€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 200 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 642 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4

Idéalement situé en plein centre ville de Mansle cet ensemble immobilier se compose. D'un local commercial d'environ 18m2 (actuellement loué 120EUR/mois, bail pro en cours), un appartement sur 3 niveaux avec en RDC: une entrée, un dégagement et une chaufferie/buanderie de 15m2, chaudière au gaz de ville (avec accès cave). Au 1er étage, un palier dessert une cuisine de de 11m2 avec accès à une petite terrasse extérieur ainsi qu'un salon de 18m2. Au 2 eme étage se trouve 2 chambres de 11 et 12 m2 et une salle d'eau avec douche et vasque. Un petit logement annexe de 16m2 sur 2 niveaux avec une entrée indépendante vient compléter cet ensemble. Voici donc un beau projet pour des investisseurs la couverture est neuve (2025), il reste néanmoins des travaux à prévoir pour réhabiliter et remettre lénsemble au gout du jour. Possibilité d'acquérir un garage attenant d'environ 45m2 pour 10 000EUR. A découvrir au plus vite dans votre agence AiA

  • http://www.aia-immobilier.fr/uploads/website/2131/7476ade4e01920c1a9cfbdea5600e7ad20fe4ebe.pdf
Ville : Commer
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53470
Coordonnées : 45.889108, 0.200661
Total : 104 286€
Prix d'acquisition : 64 200€
Travaux : 34 950€
Valeur du bien : 99 150€
Frais de notaire : 5 136€
Coût estimé : 5 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.58€/m²/mois
Fourchette : 5.17€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7893€/an
Fourchette totale : 517€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 6199€ - 10050€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 720,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 007 €
Prix d'achat :64 200 €
Décote à l'achat :-107 807€ (-62.7%)
Marge achat-revente :67 721€ (39.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 286€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 505,52€
Coût de l'assurance :9 125,03€
Taxe foncière : 789,28€/an
Soit par mois : 65,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 657,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais nécessitant une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des équipements anciens, réfection des murs et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et murs abîmés.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs (humidité), remplacement du sol en bois usé, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible sur photos - traces d'humidité et sol usé nécessitant des travaux.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol (parquet usé), mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Réparation des murs abîmés et du sol usé.
Quantité: 1 entrée
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et sol usé nécessitant des travaux.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 950 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre: 2000€)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement important: 1 cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant équipements, murs, plomberie, électricité, main d'œuvre: 2000€)
  • Salon:7 500€
    Rénovation complète: 1 salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant réparation des murs, remplacement du sol, électricité, main d'œuvre: 1500€)
  • Chambres:5 950€
    Rafraîchissement: 3 chambres: 33 m² × 150€/m² = 4950€ (incluant murs, sol, électricité, main d'œuvre: 1000€)
  • Entrée:3 500€
    Rénovation légère: 1 entrée: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant murs, sol, main d'œuvre: 500€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 893 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 286 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 270 €
Revenus locatifs : +7 893 €
Charges déductibles : -41 270 €
Résultat foncier Année 1 : -33 377 €(Déficit de 33 377 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 22 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 320 €/an
Revenus locatifs : +7 893 €
Charges déductibles : -6 320 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 573 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22677.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 730 €(65% de 64 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 517 €/an
Calcul : 41 730 € × 3,636% = 1 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 893 €41 274 €3 369 €-33 381 €10 700 €22 681 €22 681 €
28 051 €6 233 €3 278 €1 818 €--20 863 €
38 212 €6 138 €3 184 €2 073 €--18 789 €
48 376 €6 041 €3 087 €2 335 €--16 455 €
58 543 €5 941 €2 987 €2 603 €--13 852 €
68 714 €5 837 €2 883 €2 877 €--10 975 €
78 889 €5 730 €2 776 €3 159 €--7 817 €
89 066 €5 619 €2 665 €3 447 €--4 370 €
99 248 €5 505 €2 551 €3 743 €--627 €
109 433 €5 387 €2 432 €4 046 €---
119 621 €5 265 €2 310 €4 357 €---
129 814 €5 138 €2 184 €4 675 €---
1310 010 €5 008 €2 054 €5 002 €---
1410 210 €4 873 €1 919 €5 337 €---
1510 414 €4 734 €1 780 €5 680 €---
1610 623 €4 590 €1 636 €6 032 €---
1710 835 €4 442 €1 487 €6 393 €---
1811 052 €4 288 €1 334 €6 764 €---
1911 273 €4 130 €1 175 €7 143 €---
2011 498 €3 966 €1 011 €7 533 €---
2111 728 €3 796 €842 €7 932 €---
2211 963 €3 622 €667 €8 341 €---
2312 202 €3 441 €487 €8 761 €---
2412 446 €3 254 €300 €9 192 €---
2512 695 €3 061 €107 €9 634 €---
TOTAL252 809 €157 313 €48 506 €95 496 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 657 €-3 210 €+4 867 €
2+1 657 €0 €+1 657 €
3+1 657 €0 €+1 657 €
4+1 657 €0 €+1 657 €
5+1 657 €0 €+1 657 €
6+1 657 €0 €+1 657 €
7+1 657 €0 €+1 657 €
8+1 657 €0 €+1 657 €
9+1 657 €0 €+1 657 €
10+1 657 €+1 026 €+631 €
11+1 657 €+1 307 €+350 €
12+1 657 €+1 403 €+254 €
13+1 657 €+1 501 €+156 €
14+1 657 €+1 601 €+56 €
15+1 657 €+1 704 €-47 €
16+1 657 €+1 810 €-153 €
17+1 657 €+1 918 €-261 €
18+1 657 €+2 029 €-372 €
19+1 657 €+2 143 €-486 €
20+1 657 €+2 260 €-603 €
21+1 657 €+2 380 €-723 €
22+1 657 €+2 502 €-845 €
23+1 657 €+2 628 €-971 €
24+1 657 €+2 758 €-1 101 €
25+1 657 €+2 890 €-1 233 €
Total+41 425 €+28 649 €+12 776 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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