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Immeuble 10 pièces 205 m²

Bien expiré
VilleMende (48)
Surface205m²
Coût Total540 860€
Loyer Annuel24 345€
Rentabilité4.50%
Cashflow/mois-993€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 1 121,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport

En exclusivité sur Mende, immeuble idéalement situé au cœur du centre ville historique de Mende. Avec une surface totale de 205 m², cet immeuble est composé de 8 appartements : 5 studios, 2 T2 et 1 T3 dont la majorité est déjà louée. Cet immeuble représente une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant sécuriser un revenu locatif stable. Votre conseiller immobilier ORPI Lozère, Olivier MALGOIRE Référence agence : 5815 Référence annonce : ON2J-1KS-O04 Date de réalisation du diagnostic : 30/03/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 980 € et 5 420 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Mende
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48000
Coordonnées : 44.516350, 3.498918
Total : 540 860€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 292 460€
Valeur du bien : 522 460€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 9.90€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2029€/mois
Loyer annuel estimé : 24345€/an
Fourchette totale : 1624€ - 2535€/mois
Fourchette annuelle : 19484€ - 30418€/an
Rentabilité brute :4.50%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 5.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :540 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 661,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :157,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 819,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :257 585,10€
Coût de l'assurance :47 325,25€
Taxe foncière : 2 434,49€/an
Soit par mois : 202,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 028,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 022,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-993,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les 8 appartements
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation basée sur 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement si cumulus électrique actuel
Quantité: 8 chauffe-eaux
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des cuisines dans les 8 appartements
Quantité: 8 cuisines
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des salles de bain dans les 8 appartements
Quantité: 8 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans les 8 appartements
Quantité: 8 appartements (environ 80 m² total pour les chambres)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans les 8 appartements
Quantité: 8 appartements (environ 80 m² total pour les salons)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans les 8 appartements
Quantité: 8 appartements
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans les 8 appartements
Quantité: 8 appartements
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :292 460 €(1 427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 260€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13260€ = 13260€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:24 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 8 chauffe-eaux × 3000€ = 24000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:68 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 cuisines × 8500€ = 68000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:96 000€
    Salle de bain complète: 8 salles de bain × 12000€ = 96000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:24 000€
    Revêtement sol et peinture: 80 m² × 300€ = 24000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:24 000€
    Revêtement sol et peinture: 80 m² × 300€ = 24000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:9 600€
    Mise aux normes électricité: 8 appartements × 1200€ = 9600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:9 600€
    Mise aux normes plomberie: 8 appartements × 1200€ = 9600€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mende (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 345 €/an
Calcul : 2 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 540 860 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 893 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 434 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 292 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 314 621 €
Revenus locatifs : +24 345 €
Charges déductibles : -314 621 €
Résultat foncier Année 1 : -290 276 €(Déficit de 290 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 268 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 161 €/an
Revenus locatifs : +24 345 €
Charges déductibles : -22 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 268875.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 345 €314 638 €17 850 €-290 293 €21 400 €268 893 €268 893 €
224 832 €21 700 €17 373 €3 132 €--265 761 €
325 328 €21 206 €16 879 €4 122 €--261 639 €
425 835 €20 695 €16 368 €5 140 €--256 499 €
526 352 €20 167 €15 840 €6 184 €--250 315 €
626 879 €19 621 €15 294 €7 257 €--243 057 €
727 416 €19 057 €14 729 €8 360 €--234 698 €
827 965 €18 473 €14 146 €9 491 €--225 206 €
928 524 €17 870 €13 542 €10 654 €--214 552 €
1029 094 €17 246 €12 918 €11 849 €--202 704 €
1129 676 €16 601 €12 273 €13 076 €--189 628 €
1230 270 €15 934 €11 606 €14 336 €---
1330 875 €15 244 €10 917 €15 631 €---
1431 493 €14 531 €10 204 €16 961 €---
1532 123 €13 794 €9 467 €18 328 €---
1632 765 €13 032 €8 704 €19 733 €---
1733 420 €12 244 €7 917 €21 176 €---
1834 089 €11 429 €7 102 €22 659 €---
1934 770 €10 587 €6 259 €24 184 €---
2035 466 €9 716 €5 389 €25 750 €---
2136 175 €8 816 €4 488 €27 360 €---
2236 899 €7 885 €3 557 €29 014 €---
2337 637 €6 922 €2 595 €30 715 €---
2438 389 €5 927 €1 599 €32 463 €---
2539 157 €4 898 €570 €34 259 €---
TOTAL779 774 €658 233 €257 585 €121 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 112 €-6 420 €+11 532 €
2+5 112 €0 €+5 112 €
3+5 112 €0 €+5 112 €
4+5 112 €0 €+5 112 €
5+5 112 €0 €+5 112 €
6+5 112 €0 €+5 112 €
7+5 112 €0 €+5 112 €
8+5 112 €0 €+5 112 €
9+5 112 €0 €+5 112 €
10+5 112 €0 €+5 112 €
11+5 112 €0 €+5 112 €
12+5 112 €+4 301 €+811 €
13+5 112 €+4 689 €+423 €
14+5 112 €+5 088 €+24 €
15+5 112 €+5 499 €-387 €
16+5 112 €+5 920 €-808 €
17+5 112 €+6 353 €-1 241 €
18+5 112 €+6 798 €-1 686 €
19+5 112 €+7 255 €-2 143 €
20+5 112 €+7 725 €-2 613 €
21+5 112 €+8 208 €-3 096 €
22+5 112 €+8 704 €-3 592 €
23+5 112 €+9 214 €-4 102 €
24+5 112 €+9 739 €-4 627 €
25+5 112 €+10 278 €-5 166 €
Total+127 800 €+93 351 €+34 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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