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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface94m²
Coût Total224 620€
Loyer Annuel16 773€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 797,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine équipée, Salon (total 21 m²), 3 chambres, 2 balcons, Terrasse, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Digicode

En Exclusivité dans votre agence Sixième Avenue, l'immobilier par M6 :

Beaux volumes pour cet appartement de 5 pièces pour une superficie totale de 94,29m2 en triplex, au deuxième et dernier étage.

Premier niveau: une vaste entrée avec rangements, une cuisine indépendante équipée, une salle à manger, couloir desservant une chambre avec accès à un balcon, une salle d'eau, ainsi qu'un wc.

Second niveau : un séjour cathédrale lumineux donnant accès à une terrasse

Au dernier niveau : 2 chambres dont une avec balcon, un dressing, une salle de bains et un WC indépendant.

Une place de parking et un box viennent compléter ce bien. Environnement calme et verdoyant proche transports et autres commodités. Copropriété de 145 lots - dont 58 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3200.00 euros.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.618423, 2.441589
Total : 224 620€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 211 100€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1398€/mois
Loyer annuel estimé : 16773€/an
Fourchette totale : 959€ - 2038€/mois
Fourchette annuelle : 11502€ - 24460€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :63,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 159,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 118,99€
Coût de l'assurance :19 092,70€
Taxe foncière : 1 677,33€/an
Soit par mois : 139,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,67€/mois
Soit par an : 3 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 397,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 37 m² × 80€/m² = 2960€, Main d'œuvre: 40€ = 3000€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 398 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 773 €/an
Calcul : 1 398 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 677 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 200 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 969 €
Revenus locatifs : +16 773 €
Charges déductibles : -54 969 €
Résultat foncier Année 1 : -38 195 €(Déficit de 38 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 795 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 869 €/an
Revenus locatifs : +16 773 €
Charges déductibles : -12 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16795.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 773 €54 976 €7 235 €-38 203 €21 400 €16 803 €16 803 €
217 109 €12 680 €7 039 €4 429 €--12 374 €
317 451 €12 478 €6 837 €4 973 €--7 401 €
417 800 €12 269 €6 628 €5 531 €--1 870 €
518 156 €12 053 €6 412 €6 103 €---
618 519 €11 830 €6 189 €6 689 €---
718 889 €11 600 €5 959 €7 290 €---
819 267 €11 362 €5 721 €7 905 €---
919 653 €11 116 €5 475 €8 536 €---
1020 046 €10 862 €5 221 €9 183 €---
1120 447 €10 600 €4 959 €9 847 €---
1220 855 €10 329 €4 688 €10 527 €---
1321 273 €10 049 €4 408 €11 224 €---
1421 698 €9 759 €4 118 €11 939 €---
1522 132 €9 461 €3 820 €12 671 €---
1622 575 €9 152 €3 511 €13 423 €---
1723 026 €8 833 €3 192 €14 193 €---
1823 487 €8 503 €2 862 €14 983 €---
1923 956 €8 163 €2 522 €15 793 €---
2024 435 €7 811 €2 170 €16 624 €---
2124 924 €7 448 €1 807 €17 476 €---
2225 423 €7 073 €1 432 €18 350 €---
2325 931 €6 685 €1 044 €19 246 €---
2426 450 €6 284 €643 €20 166 €---
2526 979 €5 870 €229 €21 108 €---
TOTAL537 252 €287 245 €104 119 €250 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 522 €-6 420 €+9 942 €
2+3 522 €0 €+3 522 €
3+3 522 €0 €+3 522 €
4+3 522 €0 €+3 522 €
5+3 522 €+1 270 €+2 252 €
6+3 522 €+2 007 €+1 515 €
7+3 522 €+2 187 €+1 335 €
8+3 522 €+2 372 €+1 150 €
9+3 522 €+2 561 €+961 €
10+3 522 €+2 755 €+767 €
11+3 522 €+2 954 €+568 €
12+3 522 €+3 158 €+364 €
13+3 522 €+3 367 €+155 €
14+3 522 €+3 582 €-60 €
15+3 522 €+3 801 €-279 €
16+3 522 €+4 027 €-505 €
17+3 522 €+4 258 €-736 €
18+3 522 €+4 495 €-973 €
19+3 522 €+4 738 €-1 216 €
20+3 522 €+4 987 €-1 465 €
21+3 522 €+5 243 €-1 721 €
22+3 522 €+5 505 €-1 983 €
23+3 522 €+5 774 €-2 252 €
24+3 522 €+6 050 €-2 528 €
25+3 522 €+6 333 €-2 811 €
Total+88 050 €+75 002 €+13 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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