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Maison à vendre

Bien expiré
VilleJoinville (52)
Surface94m²
Coût Total83 610€
Loyer Annuel6 500€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 36 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 382,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

Maison de ville avec potentiel locatif Située proche du centre ville, cette maison conviendra aussi bien à un investisseur qu'à un particulier.

Au rez-de-chaussée : une entrée ouvrant sur la cuisine, un salon, ainsi qu'une salle de douche. À l'étage : trois chambres et un bureau. En complément, vous bénéficierez d'une cave, d'un garage avec mezzanine, ainsi qu'une courette intérieure couverte.

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Référence agence : 713

Ville : Joinville
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52300
Coordonnées : 48.432857, 5.123182
Total : 83 610€
Prix d'acquisition : 36 000€
Travaux : 44 730€
Valeur du bien : 80 730€
Frais de notaire : 2 880€
Coût estimé : 2 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 5.76€/m²/mois
Fourchette : 4.45€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6500€/an
Fourchette totale : 419€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 5022€ - 8412€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :539,34 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :50 697 €
Prix d'achat :36 000 €
Décote à l'achat :-14 697€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-32 913€ (-64.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :419,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 444,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 365,34€
Coût de l'assurance :7 315,88€
Taxe foncière : 649,96€/an
Soit par mois : 54,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 541,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finition des imperfections visibles
Quantité: 32 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 730 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 530€
    Isolation combles perdus: 94 m² × 45€/m² = 4230€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification installations électriques et plomberie: 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 32 m² × 50€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joinville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 330€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 500 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 610 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 587 €
Revenus locatifs : +6 500 €
Charges déductibles : -48 587 €
Résultat foncier Année 1 : -42 088 €(Déficit de 42 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 857 €/an
Revenus locatifs : +6 500 €
Charges déductibles : -3 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 642 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20687.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 400 €(65% de 36 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 851 €/an
Calcul : 23 400 € × 3,636% = 851 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 500 €48 590 €2 917 €-42 090 €21 400 €20 690 €20 690 €
26 630 €3 784 €2 841 €2 846 €--17 845 €
36 762 €3 705 €2 762 €3 057 €--14 787 €
46 897 €3 623 €2 681 €3 274 €--11 513 €
57 035 €3 539 €2 596 €3 497 €--8 016 €
67 176 €3 451 €2 508 €3 725 €--4 291 €
77 320 €3 360 €2 418 €3 959 €--332 €
87 466 €3 266 €2 324 €4 200 €---
97 615 €3 169 €2 226 €4 447 €---
107 768 €3 068 €2 125 €4 700 €---
117 923 €2 963 €2 021 €4 960 €---
128 081 €2 855 €1 912 €5 226 €---
138 243 €2 743 €1 800 €5 500 €---
148 408 €2 627 €1 684 €5 781 €---
158 576 €2 506 €1 564 €6 070 €---
168 748 €2 382 €1 439 €6 366 €---
178 923 €2 252 €1 310 €6 670 €---
189 101 €2 119 €1 176 €6 982 €---
199 283 €1 980 €1 037 €7 303 €---
209 469 €1 837 €894 €7 632 €---
219 658 €1 688 €745 €7 970 €---
229 851 €1 534 €591 €8 317 €---
2310 048 €1 374 €432 €8 674 €---
2410 249 €1 209 €266 €9 040 €---
2510 454 €1 038 €95 €9 417 €---
TOTAL208 185 €110 660 €42 365 €97 524 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 365 €-6 420 €+7 785 €
2+1 365 €0 €+1 365 €
3+1 365 €0 €+1 365 €
4+1 365 €0 €+1 365 €
5+1 365 €0 €+1 365 €
6+1 365 €0 €+1 365 €
7+1 365 €0 €+1 365 €
8+1 365 €+1 160 €+205 €
9+1 365 €+1 334 €+31 €
10+1 365 €+1 410 €-45 €
11+1 365 €+1 488 €-123 €
12+1 365 €+1 568 €-203 €
13+1 365 €+1 650 €-285 €
14+1 365 €+1 734 €-369 €
15+1 365 €+1 821 €-456 €
16+1 365 €+1 910 €-545 €
17+1 365 €+2 001 €-636 €
18+1 365 €+2 095 €-730 €
19+1 365 €+2 191 €-826 €
20+1 365 €+2 290 €-925 €
21+1 365 €+2 391 €-1 026 €
22+1 365 €+2 495 €-1 130 €
23+1 365 €+2 602 €-1 237 €
24+1 365 €+2 712 €-1 347 €
25+1 365 €+2 825 €-1 460 €
Total+34 125 €+29 257 €+4 868 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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