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Bel appartement 3 pièces à Fontenay-le-Fleury

Bien expiré
VilleFontenay-le-Fleury (78)
Surface65.56m²
Coût Total179 790€
Loyer Annuel13 138€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 65.56 m²
Prix au m² : 2 486,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Au sol Gaz Collectif, Nombre d'égages : 9

Parc Saint-Cyr, résidence recherchée proche de la gare de Fontenay le Fleury, ce charmant appartement de 65,56 m² offre un cadre de vie idéal pour une famille. Il se compose de trois pièces lumineuses dont un séjour confortable, deux chambres spacieuses (possibilité 3), une cuisine moderne et fonctionnelle, ainsi que de nombreux rangements. Les grandes fenêtres double vitrage en PVC et aluminium assurent une bonne isolation, tout en profitant d'une agréable vue sur la verdure environnante.

La résidence est sécurisée avec interphone, gardien et ascenseur pour plus de confort au quotidien. Les familles apprécieront les équipements communs comme la piscine, l’aire de jeux pour enfants et les espaces verts.

Idéalement situé à proximité des écoles, commerces et transports, cet appartement offre un excellent compromis entre vie urbaine et calme résidentiel. C’est une véritable opportunité pour s’établir dans un environnement agréable et fonctionnel à Fontenay-le-Fleury.

Aucune procédure en cours menée sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article L.615-6 du C.C.H. Nombre de lots de la copropriété : 2745 Montant moyen annuel de la quote-part de charge (budget prévisionnel) : 4440 € soit 370 € par mois(inclus eau froide et chaude, chauffage, gardin,piscine,...) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/ - https://www.futurtransactions.com/fr/mentions-legales/honoraires/agence/futur-transactions-montigny-le-bretonneux

Ville : Fontenay-le-Fleury
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78330
Coordonnées : 48.808895, 2.045241
Total : 179 790€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 3 750€
Valeur du bien : 166 750€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.56m²
Loyer prédit : 16.70€/m²/mois
Fourchette : 14.17€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1095€/mois
Loyer annuel estimé : 13138€/an
Fourchette totale : 929€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 11150€ - 15481€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 319,85 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 649 €
Prix d'achat :163 000 €
Décote à l'achat :-54 649€ (-25.1%)
Marge achat-revente :37 859€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 099,93€
Coût de l'assurance :15 731,63€
Taxe foncière : 1 313,84€/an
Soit par mois : 109,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 370,00€/mois
Soit par an : 4 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 094,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 434,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-340,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 750 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, le DPE est D. Pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Peinture:450€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontenay-le-Fleury. Les prix de peinture incluent la fourniture et la main d'œuvre. Les tarifs pour la peinture varient entre 20 et 45 €/m² selon l'état des murs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 138 €/an
Calcul : 1 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 790 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 629 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 314 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 440 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 400 €
Revenus locatifs : +13 138 €
Charges déductibles : -16 400 €
Résultat foncier Année 1 : -3 262 €(Déficit de 3 262 €)
Imputable sur revenu global : 3 262 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 650 €/an
Revenus locatifs : +13 138 €
Charges déductibles : -12 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 488 €/an
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 138 €16 406 €6 273 €-3 268 €3 268 €--
213 401 €12 493 €6 110 €909 €---
313 669 €12 323 €5 940 €1 346 €---
413 943 €12 147 €5 764 €1 795 €---
514 221 €11 966 €5 582 €2 256 €---
614 506 €11 777 €5 394 €2 729 €---
714 796 €11 582 €5 199 €3 214 €---
815 092 €11 380 €4 996 €3 712 €---
915 394 €11 170 €4 787 €4 224 €---
1015 702 €10 953 €4 570 €4 748 €---
1116 016 €10 728 €4 345 €5 287 €---
1216 336 €10 495 €4 112 €5 840 €---
1316 663 €10 254 €3 871 €6 408 €---
1416 996 €10 004 €3 621 €6 992 €---
1517 336 €9 746 €3 362 €7 590 €---
1617 683 €9 477 €3 094 €8 205 €---
1718 036 €9 200 €2 817 €8 836 €---
1818 397 €8 912 €2 529 €9 485 €---
1918 765 €8 614 €2 231 €10 151 €---
2019 140 €8 305 €1 922 €10 835 €---
2119 523 €7 986 €1 602 €11 537 €---
2219 913 €7 654 €1 271 €12 259 €---
2320 312 €7 311 €928 €13 001 €---
2420 718 €6 956 €573 €13 762 €---
2521 132 €6 587 €204 €14 545 €---
TOTAL420 827 €254 428 €91 100 €166 399 €3 268 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 980 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 759 €-980 €+3 739 €
2+2 759 €+273 €+2 486 €
3+2 759 €+404 €+2 355 €
4+2 759 €+539 €+2 220 €
5+2 759 €+677 €+2 082 €
6+2 759 €+819 €+1 940 €
7+2 759 €+964 €+1 795 €
8+2 759 €+1 114 €+1 645 €
9+2 759 €+1 267 €+1 492 €
10+2 759 €+1 425 €+1 334 €
11+2 759 €+1 586 €+1 173 €
12+2 759 €+1 752 €+1 007 €
13+2 759 €+1 923 €+836 €
14+2 759 €+2 097 €+662 €
15+2 759 €+2 277 €+482 €
16+2 759 €+2 462 €+297 €
17+2 759 €+2 651 €+108 €
18+2 759 €+2 845 €-86 €
19+2 759 €+3 045 €-286 €
20+2 759 €+3 250 €-491 €
21+2 759 €+3 461 €-702 €
22+2 759 €+3 678 €-919 €
23+2 759 €+3 900 €-1 141 €
24+2 759 €+4 129 €-1 370 €
25+2 759 €+4 363 €-1 604 €
Total+68 975 €+49 920 €+19 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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