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Maison 4 pièces 79 m²

VilleMontrevault (49)
Surface79m²
Coût Total121 956€
Loyer Annuel7 288€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 200 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 002,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON À VENDRE SAINT-PIERRE-MONTLIMART

SAINT-PIERRE-MONTLIMART Maison 2 chambres Idéale primo-accédant ou investissement

Venez découvrir cette agréable maison située à Saint-Pierre-Montlimart, dans un environnement pratique et recherché, à proximité des commodités.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une cuisine aménagée et équipée, fonctionnelle et ouverte sur un agréable salon, offrant un espace de vie convivial.

Un dégagement dessert également une salle d'eau, un WC indépendant ainsi qu'une buanderie, apportant un véritable confort au quotidien.

À l'étage, un palier dessert deux chambres, permettant d'aménager facilement un espace nuit confortable pour une famille, un couple ou un projet locatif.

Cette maison à vendre à Saint-Pierre-Montlimart représente une belle opportunité pour un premier achat, un jeune couple ou un investisseur à la recherche d'un bien fonctionnel dans les Mauges.

Les atouts :

Maison 2 chambres Cuisine aménagée et équipée Salon convivial Salle d'eau WC indépendant Buanderie Deux chambres à l'étage Secteur Saint-Pierre-Montlimart / MONTREVAULT SUR EVRE

Une maison à découvrir rapidement ! Contactez-nous au [Coordonnées masquées] pour organiser une visite et découvrir tout son potentiel. Bien proposé par Aurélien RAMPENEAUX EI, agent commercial (RSAC 938662293) Référence annonce : 1135 Consommation énergétique : 207 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 8 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 72 000 €

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.270873, -1.027827
Total : 121 956€
Prix d'acquisition : 79 200€
Travaux : 36 420€
Valeur du bien : 115 620€
Frais de notaire : 6 336€
Coût estimé : 6 336€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7288€/an
Fourchette totale : 455€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5459€ - 9728€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,99 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 580 €
Prix d'achat :79 200 €
Décote à l'achat :-42 380€ (-34.9%)
Marge achat-revente :-376€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 956€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 661,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 795,33€
Coût de l'assurance :14 634,72€
Taxe foncière : 728,77€/an
Soit par mois : 60,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Légers rafraîchissements nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Légers rafraîchissements nécessaires
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 420 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 240€
    Isolation toiture/combles: 79 m² × 60€/m² = 4740€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrevault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 288 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 956 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 985 €
Revenus locatifs : +7 288 €
Charges déductibles : -41 985 €
Résultat foncier Année 1 : -34 698 €(Déficit de 34 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 565 €/an
Revenus locatifs : +7 288 €
Charges déductibles : -5 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13297.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 480 €(65% de 79 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 872 €/an
Calcul : 51 480 € × 3,636% = 1 872 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 288 €41 989 €4 255 €-34 702 €21 400 €13 302 €13 302 €
27 433 €5 458 €4 144 €1 975 €--11 327 €
37 582 €5 343 €4 029 €2 239 €--9 088 €
47 734 €5 224 €3 910 €2 510 €--6 578 €
57 888 €5 101 €3 787 €2 788 €--3 791 €
68 046 €4 973 €3 659 €3 073 €--718 €
78 207 €4 841 €3 526 €3 367 €---
88 371 €4 703 €3 389 €3 668 €---
98 539 €4 561 €3 247 €3 977 €---
108 710 €4 414 €3 100 €4 295 €---
118 884 €4 262 €2 947 €4 622 €---
129 061 €4 104 €2 790 €4 958 €---
139 243 €3 940 €2 626 €5 303 €---
149 427 €3 771 €2 456 €5 657 €---
159 616 €3 595 €2 281 €6 021 €---
169 808 €3 413 €2 099 €6 395 €---
1710 004 €3 225 €1 911 €6 780 €---
1810 205 €3 030 €1 715 €7 175 €---
1910 409 €2 827 €1 513 €7 581 €---
2010 617 €2 618 €1 304 €7 999 €---
2110 829 €2 401 €1 087 €8 428 €---
2211 046 €2 176 €862 €8 869 €---
2311 267 €1 944 €630 €9 323 €---
2411 492 €1 703 €388 €9 789 €---
2511 722 €1 453 €139 €10 269 €---
TOTAL233 428 €131 069 €61 795 €102 359 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 530 €-6 420 €+7 950 €
2+1 530 €0 €+1 530 €
3+1 530 €0 €+1 530 €
4+1 530 €0 €+1 530 €
5+1 530 €0 €+1 530 €
6+1 530 €0 €+1 530 €
7+1 530 €+795 €+735 €
8+1 530 €+1 100 €+430 €
9+1 530 €+1 193 €+337 €
10+1 530 €+1 289 €+241 €
11+1 530 €+1 387 €+143 €
12+1 530 €+1 487 €+43 €
13+1 530 €+1 591 €-61 €
14+1 530 €+1 697 €-167 €
15+1 530 €+1 806 €-276 €
16+1 530 €+1 919 €-389 €
17+1 530 €+2 034 €-504 €
18+1 530 €+2 152 €-622 €
19+1 530 €+2 274 €-744 €
20+1 530 €+2 400 €-870 €
21+1 530 €+2 528 €-998 €
22+1 530 €+2 661 €-1 131 €
23+1 530 €+2 797 €-1 267 €
24+1 530 €+2 937 €-1 407 €
25+1 530 €+3 081 €-1 551 €
Total+38 250 €+30 708 €+7 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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