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Appartement 3 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleSaramon (32)
Surface81m²
Coût Total123 902€
Loyer Annuel7 092€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 400 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 980,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 -SARAMON

SARAMON A VENDRE appartement T3 au 1er étage. Comprenant : Un séjour, deux chambres, un dégagement, une salle de bains, un W.C., une véranda, un cellier. Chauffage électrique. DPE : D/B Surface habitable : 81.51 m2 Prix de vente : 79400EUR (pas de frais d'agence) Référence annonce : OP157_4 Prix hors honoraires : 79 400 €

Ville : Saramon
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32450
Coordonnées : 43.522835, 0.762760
Total : 123 902€
Prix d'acquisition : 79 400€
Travaux : 38 150€
Valeur du bien : 117 550€
Frais de notaire : 6 352€
Coût estimé : 6 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7092€/an
Fourchette totale : 476€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5711€ - 8806€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 068,97 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :167 587 €
Prix d'achat :79 400 €
Décote à l'achat :-88 187€ (-52.6%)
Marge achat-revente :43 685€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 902€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 641,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 205,95€
Coût de l'assurance :9 292,65€
Taxe foncière : 709,17€/an
Soit par mois : 59,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné comme D/B

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet existant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 150 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Entretien parquet: 28 m² × 75€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saramon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 092 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 902 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 328 €
Revenus locatifs : +7 092 €
Charges déductibles : -43 328 €
Résultat foncier Année 1 : -36 237 €(Déficit de 36 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 837 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 178 €/an
Revenus locatifs : +7 092 €
Charges déductibles : -5 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14836.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 610 €(65% de 79 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 877 €/an
Calcul : 51 610 € × 3,636% = 1 877 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 092 €43 332 €4 102 €-36 241 €21 400 €14 841 €14 841 €
27 234 €5 073 €3 992 €2 161 €--12 680 €
37 378 €4 959 €3 879 €2 419 €--10 261 €
47 526 €4 842 €3 761 €2 684 €--7 577 €
57 676 €4 721 €3 640 €2 955 €--4 622 €
67 830 €4 596 €3 515 €3 234 €--1 388 €
77 986 €4 466 €3 385 €3 520 €---
88 146 €4 332 €3 251 €3 814 €---
98 309 €4 193 €3 113 €4 116 €---
108 475 €4 050 €2 969 €4 425 €---
118 645 €3 902 €2 821 €4 743 €---
128 818 €3 749 €2 668 €5 069 €---
138 994 €3 590 €2 510 €5 404 €---
149 174 €3 427 €2 346 €5 747 €---
159 357 €3 257 €2 176 €6 100 €---
169 545 €3 082 €2 001 €6 462 €---
179 735 €2 901 €1 820 €6 834 €---
189 930 €2 714 €1 633 €7 216 €---
1910 129 €2 520 €1 439 €7 609 €---
2010 331 €2 320 €1 239 €8 011 €---
2110 538 €2 113 €1 032 €8 425 €---
2210 749 €1 899 €818 €8 850 €---
2310 964 €1 678 €597 €9 286 €---
2411 183 €1 449 €368 €9 734 €---
2511 407 €1 212 €131 €10 195 €---
TOTAL227 151 €124 378 €59 206 €102 773 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 773 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 489 €-6 420 €+7 909 €
2+1 489 €0 €+1 489 €
3+1 489 €0 €+1 489 €
4+1 489 €0 €+1 489 €
5+1 489 €0 €+1 489 €
6+1 489 €0 €+1 489 €
7+1 489 €+640 €+849 €
8+1 489 €+1 144 €+345 €
9+1 489 €+1 235 €+254 €
10+1 489 €+1 328 €+161 €
11+1 489 €+1 423 €+66 €
12+1 489 €+1 521 €-32 €
13+1 489 €+1 621 €-132 €
14+1 489 €+1 724 €-235 €
15+1 489 €+1 830 €-341 €
16+1 489 €+1 939 €-450 €
17+1 489 €+2 050 €-561 €
18+1 489 €+2 165 €-676 €
19+1 489 €+2 283 €-794 €
20+1 489 €+2 403 €-914 €
21+1 489 €+2 527 €-1 038 €
22+1 489 €+2 655 €-1 166 €
23+1 489 €+2 786 €-1 297 €
24+1 489 €+2 920 €-1 431 €
25+1 489 €+3 058 €-1 569 €
Total+37 225 €+30 832 €+6 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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