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Détails du bien

Bien expiré
VilleLuc (83)
Surface69m²
Coût Total137 970€
Loyer Annuel9 344€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 391,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En exclusivité au Luc : Au coeur du village du Luc en Provence, appartement sur 3 niveaux de 69 m² , situé au deuxième étage d'un petit immeuble de deux lots d'habitation, composé de :

  • Au 1er niveau, un grand séjour de 30,94 m² avec cheminée décorative, coin cuisine ouverte, aménagée de placards et équipée d'une plaque à induction, d'une hotte aspirante.
  • Au 2ème niveau, une chambre de 14.90m², avec placard, une salle d'eau avec WC, une pièce pouvant servir de bureau ou chambre d'appoint.
  • Au 3ème niveau, une pièce pouvant servir de bureau ou chambre d'appoint.

Proche de toutes commodités et des parkings.

CONCERTO IMMOBILIER, L'immobilier proche de VOUS ! Copropriété de 3 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 200.00 euros.

Ville : Luc
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83340
Total : 137 970€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 34 290€
Valeur du bien : 130 290€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 13.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9344€/an
Fourchette totale : 644€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 7724€ - 11303€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 708,35€
Coût de l'assurance :12 072,37€
Taxe foncière : 934,36€/an
Soit par mois : 77,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 778,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 290 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 250€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:9 240€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6m² = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 990€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 344 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 549 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 970 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 456 €
Revenus locatifs : +9 344 €
Charges déductibles : -40 456 €
Résultat foncier Année 1 : -31 113 €(Déficit de 31 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 166 €/an
Revenus locatifs : +9 344 €
Charges déductibles : -6 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9712.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 344 €40 461 €4 554 €-31 117 €21 400 €9 717 €9 717 €
29 530 €6 049 €4 432 €3 482 €--6 236 €
39 721 €5 923 €4 306 €3 798 €--2 437 €
49 916 €5 793 €4 175 €4 123 €---
510 114 €5 658 €4 041 €4 456 €---
610 316 €5 519 €3 901 €4 797 €---
710 522 €5 375 €3 757 €5 148 €---
810 733 €5 226 €3 608 €5 507 €---
910 948 €5 072 €3 455 €5 876 €---
1011 166 €4 913 €3 295 €6 254 €---
1111 390 €4 748 €3 131 €6 642 €---
1211 618 €4 578 €2 961 €7 040 €---
1311 850 €4 402 €2 785 €7 448 €---
1412 087 €4 220 €2 603 €7 867 €---
1512 329 €4 032 €2 415 €8 297 €---
1612 575 €3 838 €2 220 €8 738 €---
1712 827 €3 637 €2 019 €9 190 €---
1813 083 €3 429 €1 812 €9 654 €---
1913 345 €3 214 €1 597 €10 131 €---
2013 612 €2 992 €1 375 €10 620 €---
2113 884 €2 762 €1 145 €11 122 €---
2214 162 €2 525 €907 €11 637 €---
2314 445 €2 279 €662 €12 166 €---
2414 734 €2 025 €408 €12 709 €---
2515 029 €1 763 €146 €13 266 €---
TOTAL299 278 €140 430 €65 708 €158 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 962 €-6 420 €+8 382 €
2+1 962 €0 €+1 962 €
3+1 962 €0 €+1 962 €
4+1 962 €+506 €+1 456 €
5+1 962 €+1 337 €+625 €
6+1 962 €+1 439 €+523 €
7+1 962 €+1 544 €+418 €
8+1 962 €+1 652 €+310 €
9+1 962 €+1 763 €+199 €
10+1 962 €+1 876 €+86 €
11+1 962 €+1 993 €-31 €
12+1 962 €+2 112 €-150 €
13+1 962 €+2 234 €-272 €
14+1 962 €+2 360 €-398 €
15+1 962 €+2 489 €-527 €
16+1 962 €+2 621 €-659 €
17+1 962 €+2 757 €-795 €
18+1 962 €+2 896 €-934 €
19+1 962 €+3 039 €-1 077 €
20+1 962 €+3 186 €-1 224 €
21+1 962 €+3 337 €-1 375 €
22+1 962 €+3 491 €-1 529 €
23+1 962 €+3 650 €-1 688 €
24+1 962 €+3 813 €-1 851 €
25+1 962 €+3 980 €-2 018 €
Total+49 050 €+47 655 €+1 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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