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T5 de 92,8 m² à Vernaison au prix de vente de 192 200 €

VilleVernaison (69)
Surface92
Coût Total256 176
Loyer Annuel14 248
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-566
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 200 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 089,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5

En exclusivité chez Lyon Métropole Habitat, découvrez ce spacieux T5 situé dans un secteur recherché de Vernaison, offrant un cadre de vie agréable à quelques minutes à pied du centre-bourg, des commerces, des transports en commun et de la gare.

Au 4ᵉ et dernier étage, cet appartement traversant Est/Ouest de 92,8 m², offre de beaux volumes et une agréable luminosité tout au long de la journée. Il se compose d'une pièce de vie de plus de 25 m² avec parquet et balcon, d'une cuisine indépendante avec accès à une loggia de 3 m², de quatre chambres, d'une salle de bains, de WC indépendants et de nombreux espaces de rangement. Une cave vient compléter ce bien.

En option, bénéficiez d'une place de parking privative en surface à partir de 5 000 € et/ou d'un garage boxé en surface au prix de vente de 8 000 €.

Copropriété de 65 lots (dont 20 logements).

Charges/mois : 273 (chauffage collectif gaz compris).

Classe énergie : D

Au prix de vente de 192 200 €. Net vendeur. Sans frais d'agence. Frais de notaire à la charge de l'acquéreur.

Visite sur rendez-vous et selon ordre de priorité* jusqu'au 27/07/2026.

Remise des offres d'achat après visite, avec un dossier par mail ou par courrier.

  • Dispositions de l'article L443-11 du CCH et du décret n° 2019-1183 relatifs aux ventes de logements sociaux, en cliquant ici

Photographies non contractuelles.

Ville : Vernaison
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69390
Coordonnées : 45.652431, 4.809530
Total : 256 176
Prix d'acquisition : 192 200
Travaux : 48 600
Valeur du bien : 240 800
Frais de notaire : 15 376
Coût estimé : 15 376
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14248€/an
Fourchette totale : 937€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 11248€ - 18049€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 562,86 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :327 783
Prix d'achat :192 200
Décote à l'achat :-135 583 (-41.4%)
Marge achat-revente :71 607€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 176
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 286,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 804,86
Coût de l'assurance :22 415,40
Taxe foncière : 1 424,83€/an
Soit par mois : 118,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 273,00€/mois
Soit par an : 3 276,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 187,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 753,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-565,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage collectif gaz
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État moyen - parquet usé dans certaines chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État moyen - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État moyen - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 600(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernaison (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 248 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 176 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 276 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 128
Revenus locatifs : +14 248
Charges déductibles : -63 128
Résultat foncier Année 1 : -48 879(Déficit de 48 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 479
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 528 €/an
Revenus locatifs : +14 248
Charges déductibles : -14 528
Résultat foncier Années 2+ : -279 €/an(Déficit de 279 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27479.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 930(65% de 192 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 543 €/an
Calcul : 124 930 € × 3,636% = 4 543
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 24863 1368 939-48 88821 400 €27 488 €27 488 €
214 53314 3038 705230--27 257 €
314 82414 0618 464763--26 494 €
415 12013 8118 2131 309--25 185 €
515 42313 5527 9541 871--23 314 €
615 73113 2837 6862 448--20 866 €
716 04613 0057 4073 041--17 825 €
816 36712 7177 1193 650--14 175 €
916 69412 4186 8214 276--9 899 €
1017 02812 1096 5124 919--4 980 €
1117 36911 7896 1915 580---
1217 71611 4575 8606 259---
1318 07011 1135 5166 957---
1418 43210 7575 1607 674---
1518 80010 3884 7918 412---
1619 17610 0064 4099 170---
1719 5609 6114 0139 949---
1819 9519 2013 60310 750---
1920 3508 7763 17911 574---
2020 7578 3362 73912 421---
2121 1727 8812 28313 291---
2221 5967 4091 81114 187---
2322 0286 9201 32215 108---
2422 4686 41381616 055---
2522 9175 88929117 029---
TOTAL456 376318 341129 805138 03521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 035
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 992-6 420+9 412
2+2 9920+2 992
3+2 9920+2 992
4+2 9920+2 992
5+2 9920+2 992
6+2 9920+2 992
7+2 9920+2 992
8+2 9920+2 992
9+2 9920+2 992
10+2 9920+2 992
11+2 992+180+2 812
12+2 992+1 878+1 114
13+2 992+2 087+905
14+2 992+2 302+690
15+2 992+2 524+468
16+2 992+2 751+241
17+2 992+2 985+7
18+2 992+3 225-233
19+2 992+3 472-480
20+2 992+3 726-734
21+2 992+3 987-995
22+2 992+4 256-1 264
23+2 992+4 532-1 540
24+2 992+4 816-1 824
25+2 992+5 109-2 117
Total+74 800+41 410+33 390
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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