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T5 de 92,8 m² à Vernaison au prix de vente de 192 200 €

Bien expiré
VilleVernaison (69)
Surface92m²
Coût Total256 176€
Loyer Annuel14 248€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-566€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 200 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 089,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5

En exclusivité chez Lyon Métropole Habitat, découvrez ce spacieux T5 situé dans un secteur recherché de Vernaison, offrant un cadre de vie agréable à quelques minutes à pied du centre-bourg, des commerces, des transports en commun et de la gare.

Au 4ᵉ et dernier étage, cet appartement traversant Est/Ouest de 92,8 m², offre de beaux volumes et une agréable luminosité tout au long de la journée. Il se compose d'une pièce de vie de plus de 25 m² avec parquet et balcon, d'une cuisine indépendante avec accès à une loggia de 3 m², de quatre chambres, d'une salle de bains, de WC indépendants et de nombreux espaces de rangement. Une cave vient compléter ce bien.

En option, bénéficiez d'une place de parking privative en surface à partir de 5 000 € et/ou d'un garage boxé en surface au prix de vente de 8 000 €.

Copropriété de 65 lots (dont 20 logements).

Charges/mois : 273 (chauffage collectif gaz compris).

Classe énergie : D

Au prix de vente de 192 200 €. Net vendeur. Sans frais d'agence. Frais de notaire à la charge de l'acquéreur.

Visite sur rendez-vous et selon ordre de priorité* jusqu'au 27/07/2026.

Remise des offres d'achat après visite, avec un dossier par mail ou par courrier.

  • Dispositions de l'article L443-11 du CCH et du décret n° 2019-1183 relatifs aux ventes de logements sociaux, en cliquant ici

Photographies non contractuelles.

Ville : Vernaison
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69390
Coordonnées : 45.652431, 4.809530
Total : 256 176€
Prix d'acquisition : 192 200€
Travaux : 48 600€
Valeur du bien : 240 800€
Frais de notaire : 15 376€
Coût estimé : 15 376€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14248€/an
Fourchette totale : 937€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 11248€ - 18049€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 562,86 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :327 783 €
Prix d'achat :192 200 €
Décote à l'achat :-135 583€ (-41.4%)
Marge achat-revente :71 607€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 176€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 286,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 804,86€
Coût de l'assurance :22 415,40€
Taxe foncière : 1 424,83€/an
Soit par mois : 118,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 273,00€/mois
Soit par an : 3 276,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 187,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 753,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-565,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage collectif gaz
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État moyen - parquet usé dans certaines chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État moyen - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État moyen - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 600 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernaison (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 248 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 176 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 276 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 128 €
Revenus locatifs : +14 248 €
Charges déductibles : -63 128 €
Résultat foncier Année 1 : -48 879 €(Déficit de 48 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 528 €/an
Revenus locatifs : +14 248 €
Charges déductibles : -14 528 €
Résultat foncier Années 2+ : -279 €/an(Déficit de 279 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27479.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 930 €(65% de 192 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 543 €/an
Calcul : 124 930 € × 3,636% = 4 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 248 €63 136 €8 939 €-48 888 €21 400 €27 488 €27 488 €
214 533 €14 303 €8 705 €230 €--27 257 €
314 824 €14 061 €8 464 €763 €--26 494 €
415 120 €13 811 €8 213 €1 309 €--25 185 €
515 423 €13 552 €7 954 €1 871 €--23 314 €
615 731 €13 283 €7 686 €2 448 €--20 866 €
716 046 €13 005 €7 407 €3 041 €--17 825 €
816 367 €12 717 €7 119 €3 650 €--14 175 €
916 694 €12 418 €6 821 €4 276 €--9 899 €
1017 028 €12 109 €6 512 €4 919 €--4 980 €
1117 369 €11 789 €6 191 €5 580 €---
1217 716 €11 457 €5 860 €6 259 €---
1318 070 €11 113 €5 516 €6 957 €---
1418 432 €10 757 €5 160 €7 674 €---
1518 800 €10 388 €4 791 €8 412 €---
1619 176 €10 006 €4 409 €9 170 €---
1719 560 €9 611 €4 013 €9 949 €---
1819 951 €9 201 €3 603 €10 750 €---
1920 350 €8 776 €3 179 €11 574 €---
2020 757 €8 336 €2 739 €12 421 €---
2121 172 €7 881 €2 283 €13 291 €---
2221 596 €7 409 €1 811 €14 187 €---
2322 028 €6 920 €1 322 €15 108 €---
2422 468 €6 413 €816 €16 055 €---
2522 917 €5 889 €291 €17 029 €---
TOTAL456 376 €318 341 €129 805 €138 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 992 €-6 420 €+9 412 €
2+2 992 €0 €+2 992 €
3+2 992 €0 €+2 992 €
4+2 992 €0 €+2 992 €
5+2 992 €0 €+2 992 €
6+2 992 €0 €+2 992 €
7+2 992 €0 €+2 992 €
8+2 992 €0 €+2 992 €
9+2 992 €0 €+2 992 €
10+2 992 €0 €+2 992 €
11+2 992 €+180 €+2 812 €
12+2 992 €+1 878 €+1 114 €
13+2 992 €+2 087 €+905 €
14+2 992 €+2 302 €+690 €
15+2 992 €+2 524 €+468 €
16+2 992 €+2 751 €+241 €
17+2 992 €+2 985 €+7 €
18+2 992 €+3 225 €-233 €
19+2 992 €+3 472 €-480 €
20+2 992 €+3 726 €-734 €
21+2 992 €+3 987 €-995 €
22+2 992 €+4 256 €-1 264 €
23+2 992 €+4 532 €-1 540 €
24+2 992 €+4 816 €-1 824 €
25+2 992 €+5 109 €-2 117 €
Total+74 800 €+41 410 €+33 390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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