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Appartement à vendre

VilleChapelle-Saint-Luc (10)
Surface72m²
Coût Total91 160€
Loyer Annuel7 066€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 861,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 18 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Ce grand appartement lumineux offre une belle superficie et une distribution fonctionnelle. Un couloir dessert deux chambres, une cuisine indépendante ainsi qu’une salle à manger. De nombreux grands placards viennent compléter l’ensemble, apportant praticité et confort au quotidien. L’appartement est équipé de fenêtres en double vitrage et bénéficie d’un chauffage collectif avec eau chaude incluse, un atout appréciable pour la maîtrise des charges. Sa situation géographique est idéale, proche des transports, des écoles et des commerces, il conviendra parfaitement à une famille à la recherche de commodités, tout comme à un investisseur souhaitant réaliser un placement locatif attractif. Un bien à découvrir rapidement !

Ville : Chapelle-Saint-Luc
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.316468, 4.035742
Total : 91 160€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 86 200€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 8.18€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7066€/an
Fourchette totale : 473€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 5676€ - 8797€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,28 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 700 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-32 700€ (-34.5%)
Marge achat-revente :3 540€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 288,21€
Coût de l'assurance :7 976,50€
Taxe foncière : 706,63€/an
Soit par mois : 58,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et sols dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - papier peint un peu vieilli dans une chambre
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, petits travaux cosmétiques recommandés
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture et rafraîchissement des murs et sols dans les 2 chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 600€
    Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes de l'installation électrique: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Luc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 066 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 286 €
Revenus locatifs : +7 066 €
Charges déductibles : -28 286 €
Résultat foncier Année 1 : -21 219 €(Déficit de 21 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 219 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 086 €/an
Revenus locatifs : +7 066 €
Charges déductibles : -4 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 981 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 066 €28 289 €3 063 €-21 222 €21 222 €--
27 208 €4 007 €2 982 €3 200 €---
37 352 €3 923 €2 898 €3 429 €---
47 499 €3 836 €2 810 €3 663 €---
57 649 €3 746 €2 720 €3 903 €---
67 802 €3 653 €2 627 €4 149 €---
77 958 €3 557 €2 531 €4 401 €---
88 117 €3 457 €2 431 €4 660 €---
98 279 €3 354 €2 328 €4 926 €---
108 445 €3 247 €2 221 €5 198 €---
118 614 €3 137 €2 111 €5 477 €---
128 786 €3 022 €1 997 €5 764 €---
138 962 €2 904 €1 879 €6 057 €---
149 141 €2 782 €1 756 €6 359 €---
159 324 €2 656 €1 630 €6 668 €---
169 510 €2 525 €1 499 €6 986 €---
179 700 €2 389 €1 364 €7 311 €---
189 894 €2 249 €1 224 €7 645 €---
1910 092 €2 105 €1 079 €7 988 €---
2010 294 €1 955 €929 €8 339 €---
2110 500 €1 800 €774 €8 700 €---
2210 710 €1 639 €614 €9 071 €---
2310 924 €1 473 €448 €9 451 €---
2411 143 €1 302 €276 €9 841 €---
2511 366 €1 124 €98 €10 241 €---
TOTAL226 334 €94 130 €44 288 €132 204 €21 222 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 367 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 484 €-6 367 €+7 851 €
2+1 484 €+960 €+524 €
3+1 484 €+1 029 €+455 €
4+1 484 €+1 099 €+385 €
5+1 484 €+1 171 €+313 €
6+1 484 €+1 245 €+239 €
7+1 484 €+1 320 €+164 €
8+1 484 €+1 398 €+86 €
9+1 484 €+1 478 €+6 €
10+1 484 €+1 559 €-75 €
11+1 484 €+1 643 €-159 €
12+1 484 €+1 729 €-245 €
13+1 484 €+1 817 €-333 €
14+1 484 €+1 908 €-424 €
15+1 484 €+2 000 €-516 €
16+1 484 €+2 096 €-612 €
17+1 484 €+2 193 €-709 €
18+1 484 €+2 294 €-810 €
19+1 484 €+2 396 €-912 €
20+1 484 €+2 502 €-1 018 €
21+1 484 €+2 610 €-1 126 €
22+1 484 €+2 721 €-1 237 €
23+1 484 €+2 835 €-1 351 €
24+1 484 €+2 952 €-1 468 €
25+1 484 €+3 072 €-1 588 €
Total+37 100 €+39 661 €+-2 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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