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Maison

VilleBournazel (12)
Surface242m²
Coût Total226 940€
Loyer Annuel22 572€
Rentabilité9.95%
Cashflow/mois+488€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 242 m²
Prix au m² : 547,52 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

REFERENCE ANNONCE : 1162 - Maison de ville à vendre Bournazel dans l'Aveyron (12), Grande maison avec annexes et garages à Bournazel. Cet ensemble immobilier consiste en deux maisons d'habitation, un appartement, plus deux grands garages, terrasse et cours le tout sur un terrain d'une superficie de 361 m². Idéal projet habitation principale pour grande famille, ou pour un investissement locatif. Cet ensemble comprend 2 salons, 2 cuisines salle à manger, 6 chambres, 3 salles de bains, 2 garages, caves, terrasses. Grands combles aménageables, charpente traditionnelle. Travaux de rafraîchissement et d'isolation à prévoir. Ce village emprunt d'histoire avec son château classé, est situé à 10 minutes de Rignac avec tous les commerces et services; à proximité de grands sites touristiques tels que Belcastel et Conques. Présence d'une école primaire. Photos et renseignements complémentaires sur demande.

SELARL OFFICE NOTARIAL DU PAYS RIGNACOIS

125 Rue des Commerçants Zone commerciale La Cassagne - 12390 RIGNAC

REFERENCE A RAPPELER A L'OFFICE POUR TOUT CONTACT : 1162

132 500 euros (honoraires de negociation a la charge du vendeur)

Une annonce immobiliere de notaire du site Immonot Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bournazel
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12390
Coordonnées : 44.459938, 2.298684
Total : 226 940€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 83 840€
Valeur du bien : 216 340€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 242m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1881€/mois
Loyer annuel estimé : 22572€/an
Fourchette totale : 1511€ - 2341€/mois
Fourchette annuelle : 18134€ - 28096€/an
Rentabilité brute :9.95%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 12.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 405,42 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :340 110 €
Prix d'achat :132 500 €
Décote à l'achat :-207 610€ (-61.0%)
Marge achat-revente :113 170€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :66,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 204,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 625,24€
Coût de l'assurance :19 857,25€
Taxe foncière : 2 257,21€/an
Soit par mois : 188,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 881,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :488,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 242 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 242 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et réfection de l'électricité
Quantité: 1 cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 840 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 140€
    Isolation toiture/combles: 242 m² × 62€/m² = 15004€, Main d'œuvre: 136€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 900€/fenêtre = 27000€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4000€/salle = 12000€
  • Rafraîchissement cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 10000€ (installation incluse)
  • Revêtement sol chambres:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (pose incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Bournazel). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 572 €/an
Calcul : 1 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 940 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 780 €
Revenus locatifs : +22 572 €
Charges déductibles : -94 780 €
Résultat foncier Année 1 : -72 208 €(Déficit de 72 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 940 €/an
Revenus locatifs : +22 572 €
Charges déductibles : -10 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50807.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 572 €94 787 €7 896 €-72 215 €21 400 €50 815 €50 815 €
223 024 €10 741 €7 690 €12 283 €--38 533 €
323 484 €10 527 €7 476 €12 957 €--25 576 €
423 954 €10 306 €7 255 €13 648 €--11 928 €
524 433 €10 077 €7 025 €14 356 €---
624 921 €9 839 €6 788 €15 082 €---
725 420 €9 593 €6 542 €15 826 €---
825 928 €9 339 €6 287 €16 590 €---
926 447 €9 075 €6 023 €17 372 €---
1026 976 €8 802 €5 750 €18 174 €---
1127 515 €8 519 €5 467 €18 997 €---
1228 066 €8 225 €5 174 €19 840 €---
1328 627 €7 922 €4 870 €20 705 €---
1429 199 €7 607 €4 556 €21 592 €---
1529 783 €7 281 €4 230 €22 502 €---
1630 379 €6 944 €3 892 €23 435 €---
1730 987 €6 594 €3 543 €24 392 €---
1831 606 €6 232 €3 181 €25 374 €---
1932 239 €5 857 €2 806 €26 381 €---
2032 883 €5 469 €2 418 €27 414 €---
2133 541 €5 067 €2 015 €28 474 €---
2234 212 €4 650 €1 599 €29 562 €---
2334 896 €4 218 €1 167 €30 678 €---
2435 594 €3 771 €720 €31 822 €---
2536 306 €3 308 €257 €32 997 €---
TOTAL722 992 €274 753 €114 625 €448 239 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 448 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 740 €-6 420 €+11 160 €
2+4 740 €0 €+4 740 €
3+4 740 €0 €+4 740 €
4+4 740 €0 €+4 740 €
5+4 740 €+728 €+4 012 €
6+4 740 €+4 525 €+215 €
7+4 740 €+4 748 €-8 €
8+4 740 €+4 977 €-237 €
9+4 740 €+5 212 €-472 €
10+4 740 €+5 452 €-712 €
11+4 740 €+5 699 €-959 €
12+4 740 €+5 952 €-1 212 €
13+4 740 €+6 212 €-1 472 €
14+4 740 €+6 478 €-1 738 €
15+4 740 €+6 751 €-2 011 €
16+4 740 €+7 031 €-2 291 €
17+4 740 €+7 318 €-2 578 €
18+4 740 €+7 612 €-2 872 €
19+4 740 €+7 914 €-3 174 €
20+4 740 €+8 224 €-3 484 €
21+4 740 €+8 542 €-3 802 €
22+4 740 €+8 869 €-4 129 €
23+4 740 €+9 203 €-4 463 €
24+4 740 €+9 547 €-4 807 €
25+4 740 €+9 899 €-5 159 €
Total+118 500 €+134 472 €+-15 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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