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Vente appartement 2 pièces 56,79 m² Aubenas (07200) - Superimmo

VilleAubenas (07)
Surface56
Coût Total124 420
Loyer Annuel7 676
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 276,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à rénover dans IMMEUBLE ART DECO AUBENAS centre Nous vous offrons les bases de votre avenir. Vous souhaitez décorer, personnaliser et laisser parler le créateur qui est en vous ? Que ce soit pour votre premier appartement, un investissement locatif à fort rendement ou l'aménagement de bureaux bénéficiant d'une excellente visibilité, cet immeuble atypique, situé au cœur du centre-ville d'Aubenas, constitue une formidable opportunité. Dominant la zone commerçante, il offre un potentiel exceptionnel. Les travaux de second œuvre restant à réaliser vous permettront d'acquérir votre appartement à un prix particulièrement attractif, tout en le façonnant selon vos envies. Cette acquisition peut également vous permettre de bénéficier d'avantages fiscaux, le projet étant éligible au dispositif Denormandie. Enfin, certains des six appartements composant cette copropriété disposent de terrasses offrant une vue privilégiée sur la vie Albenassienne. Nous sommes impatients de vous accompagner dans la réalisation de votre projet. Bientôt, votre rêve deviendra réalité.Afficher plus

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.620412, 4.390244
Total : 124 420
Prix d'acquisition : 71 500
Travaux : 47 200
Valeur du bien : 118 700
Frais de notaire : 5 720
Coût estimé : 5 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 11.42€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7676€/an
Fourchette totale : 500€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6004€ - 9815€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 534,95 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 957
Prix d'achat :71 500
Décote à l'achat :-14 457 (-16.8%)
Marge achat-revente :-38 463€ (-44.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 042,62
Coût de l'assurance :10 886,75
Taxe foncière : 767,64€/an
Soit par mois : 63,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 - Chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200(843 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:3 000
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salon: 25 m² × 240€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 676 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 420 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 768 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 678
Revenus locatifs : +7 676
Charges déductibles : -52 678
Résultat foncier Année 1 : -45 002(Déficit de 45 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 602
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 478 €/an
Revenus locatifs : +7 676
Charges déductibles : -5 478
Résultat foncier Années 2+ : 2 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23602.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 67652 6834 279-45 00621 400 €23 606 €23 606 €
27 8305 3704 1672 460--21 146 €
37 9865 2544 0512 733--18 414 €
48 1465 1333 9303 013--15 401 €
58 3095 0083 8053 301--12 100 €
68 4754 8793 6763 596--8 504 €
78 6454 7463 5423 899--4 605 €
88 8184 6073 4044 211--394 €
98 9944 4643 2614 530---
109 1744 3153 1124 859---
119 3574 1622 9585 196---
129 5454 0022 7995 542---
139 7353 8382 6355 898---
149 9303 6672 4646 263---
1510 1293 4912 2876 638---
1610 3313 3082 1057 024---
1710 5383 1181 9157 420---
1810 7492 9221 7197 826---
1910 9642 7191 5168 244---
2011 1832 5091 3068 674---
2111 4072 2921 0899 115---
2211 6352 0668639 568---
2311 8681 83363010 034---
2412 1051 59238910 513---
2512 3471 34213911 005---
TOTAL245 876139 32062 043106 55621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 556
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 612-6 420+8 032
2+1 6120+1 612
3+1 6120+1 612
4+1 6120+1 612
5+1 6120+1 612
6+1 6120+1 612
7+1 6120+1 612
8+1 6120+1 612
9+1 612+1 241+371
10+1 612+1 458+154
11+1 612+1 559+53
12+1 612+1 663-51
13+1 612+1 769-157
14+1 612+1 879-267
15+1 612+1 991-379
16+1 612+2 107-495
17+1 612+2 226-614
18+1 612+2 348-736
19+1 612+2 473-861
20+1 612+2 602-990
21+1 612+2 734-1 122
22+1 612+2 871-1 259
23+1 612+3 010-1 398
24+1 612+3 154-1 542
25+1 612+3 302-1 690
Total+40 300+31 967+8 333
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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