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Achat maison

Bien expiré
VilleCarlucet (46)
Surface240m²
Coût Total336 646€
Loyer Annuel24 221€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 950 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 020,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 240 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, 4 Parkings, Terrain de 6187 m², Calme

Dans un environnement au calme à 15 minutes de Gramat, belle propriété comprenant un grande maison en pierre avec une pièce de 120 m². En rez de jardin, trois chambres. En dépendance, une grangette en pierre et un batiment de 130 m². L'ensemble sur un terrain de 6000 m².

Ville : Carlucet
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.741210, 1.589630
Total : 336 646€
Prix d'acquisition : 244 950€
Travaux : 72 100€
Valeur du bien : 317 050€
Frais de notaire : 19 596€
Coût estimé : 19 596€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2018€/mois
Loyer annuel estimé : 24221€/an
Fourchette totale : 1577€ - 2583€/mois
Fourchette annuelle : 18929€ - 30993€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :336 646€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 679,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :98,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 778,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 329,29€
Coût de l'assurance :29 456,53€
Taxe foncière : 2 422,14€/an
Soit par mois : 201,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 018,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 979,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: environ 120 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 100 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Isolation:9 600€
    Isolation combles: 240 m² × 40€/m² = 9600€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 25€/m² = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carlucet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 221 €/an
Calcul : 2 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 336 646 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 178 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 422 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 235 €
Revenus locatifs : +24 221 €
Charges déductibles : -87 235 €
Résultat foncier Année 1 : -63 014 €(Déficit de 63 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 135 €/an
Revenus locatifs : +24 221 €
Charges déductibles : -15 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41613.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 218 €(65% de 244 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 790 €/an
Calcul : 159 218 € × 3,636% = 5 790 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 221 €87 246 €11 545 €-63 024 €21 400 €41 624 €41 624 €
224 706 €14 842 €11 242 €9 864 €--31 761 €
325 200 €14 528 €10 927 €10 672 €--21 089 €
425 704 €14 202 €10 602 €11 502 €--9 587 €
526 218 €13 865 €10 265 €12 353 €---
626 742 €13 517 €9 916 €13 226 €---
727 277 €13 155 €9 555 €14 122 €---
827 823 €12 782 €9 181 €15 041 €---
928 379 €12 394 €8 794 €15 985 €---
1028 947 €11 994 €8 393 €16 953 €---
1129 526 €11 579 €7 979 €17 947 €---
1230 116 €11 150 €7 549 €18 967 €---
1330 719 €10 705 €7 105 €20 014 €---
1431 333 €10 245 €6 644 €21 088 €---
1531 960 €9 768 €6 168 €22 191 €---
1632 599 €9 275 €5 674 €23 324 €---
1733 251 €8 764 €5 164 €24 487 €---
1833 916 €8 235 €4 635 €25 680 €---
1934 594 €7 688 €4 088 €26 906 €---
2035 286 €7 122 €3 521 €28 165 €---
2135 992 €6 535 €2 935 €29 457 €---
2236 712 €5 928 €2 327 €30 784 €---
2337 446 €5 299 €1 699 €32 147 €---
2438 195 €4 648 €1 048 €33 547 €---
2538 959 €3 974 €374 €34 984 €---
TOTAL775 819 €329 439 €167 329 €446 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 086 €-6 420 €+11 506 €
2+5 086 €0 €+5 086 €
3+5 086 €0 €+5 086 €
4+5 086 €0 €+5 086 €
5+5 086 €+830 €+4 256 €
6+5 086 €+3 968 €+1 118 €
7+5 086 €+4 237 €+849 €
8+5 086 €+4 512 €+574 €
9+5 086 €+4 795 €+291 €
10+5 086 €+5 086 €0 €
11+5 086 €+5 384 €-298 €
12+5 086 €+5 690 €-604 €
13+5 086 €+6 004 €-918 €
14+5 086 €+6 327 €-1 241 €
15+5 086 €+6 657 €-1 571 €
16+5 086 €+6 997 €-1 911 €
17+5 086 €+7 346 €-2 260 €
18+5 086 €+7 704 €-2 618 €
19+5 086 €+8 072 €-2 986 €
20+5 086 €+8 449 €-3 363 €
21+5 086 €+8 837 €-3 751 €
22+5 086 €+9 235 €-4 149 €
23+5 086 €+9 644 €-4 558 €
24+5 086 €+10 064 €-4 978 €
25+5 086 €+10 495 €-5 409 €
Total+127 150 €+133 914 €+-6 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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