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maison vente 10 pieces suevres 239m2

Bien expiré
VilleSuèvres (41)
Surface239
Coût Total319 720
Loyer Annuel22 261
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 1 041,84 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier constitué de 2 maisons individuelles à Suèvres. Idéal investisseurs à projet locatif à 15 minutes du château de Chambord et à 1h30 de Paris. Ou pour acquéreurs à projet familial avec ses 2 maisons indépendantes. La maison principale offre 172 m2 habitables immédiat avec une cuisine aménagée, un séjour, une buanderie, cinq chambres à beaux volumes, deux wc, une salle d'eau et une salle de bains. Chauffage électrique, DPE D. La seconde, de 67 m2, présente une cuisine, un séjour, trois chambres, un wc et une salle d'eau, des travaux de rénovation sont à prévoir, chauffage fuel et électrique. DPE G Le tout est implanté sur plus de 1300 m2, dans un hameau calme du village, avec garages, caves et greniers. N'hésitez pas à me contacter afin de découvrir ce bien à fort potentiel.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 231 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Emmanuel Delauney mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Blois sous le numéro 983997131, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Suèvres
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41500
Total : 319 720
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 50 800
Valeur du bien : 299 800
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1855€/mois
Loyer annuel estimé : 22261€/an
Fourchette totale : 1477€ - 2330€/mois
Fourchette annuelle : 17724€ - 27958€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,34 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 667
Prix d'achat :249 000
Décote à l'achat :-69 667 (-21.9%)
Marge achat-revente :-1 053€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 605,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :93,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 698,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 002,72
Coût de l'assurance :27 975,50
Taxe foncière : 2 226,05€/an
Soit par mois : 185,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 855,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 884,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel et électrique de la seconde maison.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et double vasque, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour améliorer le confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800(213 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (incluant baignoire, double vasque, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:6 000
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Suèvres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 261 €/an
Calcul : 1 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 720 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 119 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 290
Revenus locatifs : +22 261
Charges déductibles : -65 290
Résultat foncier Année 1 : -43 030(Déficit de 43 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 630
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 490 €/an
Revenus locatifs : +22 261
Charges déductibles : -14 490
Résultat foncier Années 2+ : 7 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21629.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 26165 30111 156-43 04021 400 €21 640 €21 640 €
222 70614 21010 8658 496--13 144 €
323 16013 90810 5639 252--3 893 €
423 62313 59610 25110 027---
524 09613 2729 92710 823---
624 57712 9379 59211 640---
725 06912 5909 24512 479---
825 57012 2308 88513 340---
926 08211 8588 51314 224---
1026 60311 4728 12715 131---
1127 13511 0727 72716 063---
1227 67810 6587 31317 020---
1328 23210 2296 88418 003---
1428 7969 7856 44019 012---
1529 3729 3255 97920 048---
1629 9608 8485 50321 112---
1730 5598 3545 00922 205---
1831 1707 8424 49723 328---
1931 7947 3123 96724 481---
2032 4296 7633 41825 666---
2133 0786 1952 85026 883---
2233 7405 6062 26128 134---
2334 4144 9951 65029 419---
2435 1034 3631 01830 739---
2535 8053 70936332 096---
TOTAL713 011296 430162 003416 58221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 582
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 675-6 420+11 095
2+4 6750+4 675
3+4 6750+4 675
4+4 675+1 840+2 835
5+4 675+3 247+1 428
6+4 675+3 492+1 183
7+4 675+3 744+931
8+4 675+4 002+673
9+4 675+4 267+408
10+4 675+4 539+136
11+4 675+4 819-144
12+4 675+5 106-431
13+4 675+5 401-726
14+4 675+5 703-1 028
15+4 675+6 014-1 339
16+4 675+6 334-1 659
17+4 675+6 662-1 987
18+4 675+6 998-2 323
19+4 675+7 344-2 669
20+4 675+7 700-3 025
21+4 675+8 065-3 390
22+4 675+8 440-3 765
23+4 675+8 826-4 151
24+4 675+9 222-4 547
25+4 675+9 629-4 954
Total+116 875+124 974+-8 099
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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