Propriété 7 pièces 150 m²

Bien expiré

VilleStains (93)

Surface160m²

Coût Total447 600€

Loyer Annuel33 929€

Rentabilité7.58%

Cashflow/mois+202€

Prix : 350 000 €

Surface : 160 m²

Prix au m² : 2 187,5 €/m²

Chambres : 5

Pièces : 7

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

LA RESIDENCE vous propose une maison pouvant conjuguer activité professionnelle et habitation, comprenant au rez-de-chaussée : hall d'entrée, cuisine, un séjour avec cheminée donnant sur véranda, un bureau, un WC et garage. Au premier étage : 3 chambres, une salle de bain, WC et une buanderie. Au deuxième étage : deux chambres dont une avec lavabo et douche. Box en fond de parcelle. Situé dans le quartier Avenir, proche de toutes les commodités. Ce n'est qu'un petit aperçu de ses qualités. Mandat n°1062. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ”. LA RESIDENCE, 54 avenue Aristide Briand - 93240 Stains.

Ville : Stains

Département : Seine-Saint-Denis

Région : Île-de-France

Code postal : 93240

Coordonnées : 48.968952, 2.381109

Total : 447 600€

Prix d'acquisition : 350 000€

Travaux : 69 600€

Valeur du bien : 419 600€

Frais de notaire : 28 000€

Coût estimé : 28 000€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 160m²

Loyer prédit : 17.67€/m²/mois

Fourchette : 10.96€ - 28.49€/m²/mois

Loyer total estimé : 2827€/mois

Loyer annuel estimé : 33929€/an

Fourchette totale : 1754€ - 4558€/mois

Fourchette annuelle : 21046€ - 54697€/an

Rentabilité brute :7.58%

Fourchette de rentabilité :4.70% - 12.22%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :447 600€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 212,09€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :130,55€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 2 342,64€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 026,42€

Coût de l'assurance :39 165,00€

Taxe foncière : 3 392,87€/an

Soit par mois : 282,74€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 827,39€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 625,38€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :202,01€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.

Quantité: 1 système pour 160 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée.

Quantité: 160 m²

Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.

Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.

Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 600 €(435 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
Isolation:8 700€
Isolation toiture/combles: 160 m² × 45€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 1500€
Menuiseries:21 000€
Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 900€ = 18000€, Main d'œuvre: 3000€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres:14 400€
Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2400€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Stains). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une maison de 160 m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 43 200€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 827 €/mois

Revenus locatifs annuels : 33 929 €/an

Calcul : 2 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 936 €/an

Base de calcul : Emprunt de 447 600 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 567 €/an

Calcul : 131 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 495 €

Revenus locatifs : +33 929 €

Charges déductibles : -89 495 €

Résultat foncier Année 1 : -55 567 €(Déficit de 55 567 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 34 167 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 895 €/an

Revenus locatifs : +33 929 €

Charges déductibles : -19 895 €

Résultat foncier Années 2+ : 14 033 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34166.74 € reporté.

Prix d'achat du bien : 350 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 227 500 €(65% de 350 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 8 273 €/an

Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	33 929 €	89 510 €	14 950 €	-55 581 €	21 400 €	34 181 €	34 181 €
2	34 607 €	19 512 €	14 552 €	15 095 €	-	-	19 086 €
3	35 299 €	19 100 €	14 141 €	16 199 €	-	-	2 886 €
4	36 005 €	18 674 €	13 715 €	17 331 €	-	-	-
5	36 725 €	18 234 €	13 274 €	18 492 €	-	-	-
6	37 460 €	17 778 €	12 819 €	19 682 €	-	-	-
7	38 209 €	17 307 €	12 348 €	20 902 €	-	-	-
8	38 973 €	16 820 €	11 860 €	22 154 €	-	-	-
9	39 753 €	16 316 €	11 356 €	23 437 €	-	-	-
10	40 548 €	15 794 €	10 835 €	24 754 €	-	-	-
11	41 359 €	15 255 €	10 295 €	26 104 €	-	-	-
12	42 186 €	14 697 €	9 738 €	27 489 €	-	-	-
13	43 030 €	14 120 €	9 161 €	28 910 €	-	-	-
14	43 890 €	13 523 €	8 564 €	30 367 €	-	-	-
15	44 768 €	12 906 €	7 947 €	31 862 €	-	-	-
16	45 664 €	12 268 €	7 308 €	33 396 €	-	-	-
17	46 577 €	11 607 €	6 648 €	34 970 €	-	-	-
18	47 508 €	10 924 €	5 965 €	36 584 €	-	-	-
19	48 459 €	10 218 €	5 258 €	38 241 €	-	-	-
20	49 428 €	9 487 €	4 527 €	39 941 €	-	-	-
21	50 416 €	8 731 €	3 772 €	41 685 €	-	-	-
22	51 425 €	7 949 €	2 990 €	43 475 €	-	-	-
23	52 453 €	7 141 €	2 181 €	45 312 €	-	-	-
24	53 502 €	6 304 €	1 345 €	47 198 €	-	-	-
25	54 572 €	5 439 €	480 €	49 133 €	-	-	-
TOTAL	1 086 746 €	409 613 €	216 026 €	677 133 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 677 133 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 929 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +7 125 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+7 125 €	-6 420 €	+13 545 €
2	+7 125 €	0 €	+7 125 €
3	+7 125 €	0 €	+7 125 €
4	+7 125 €	+4 333 €	+2 792 €
5	+7 125 €	+5 547 €	+1 578 €
6	+7 125 €	+5 905 €	+1 220 €
7	+7 125 €	+6 271 €	+854 €
8	+7 125 €	+6 646 €	+479 €
9	+7 125 €	+7 031 €	+94 €
10	+7 125 €	+7 426 €	-301 €
11	+7 125 €	+7 831 €	-706 €
12	+7 125 €	+8 247 €	-1 122 €
13	+7 125 €	+8 673 €	-1 548 €
14	+7 125 €	+9 110 €	-1 985 €
15	+7 125 €	+9 559 €	-2 434 €
16	+7 125 €	+10 019 €	-2 894 €
17	+7 125 €	+10 491 €	-3 366 €
18	+7 125 €	+10 975 €	-3 850 €
19	+7 125 €	+11 472 €	-4 347 €
20	+7 125 €	+11 982 €	-4 857 €
21	+7 125 €	+12 506 €	-5 381 €
22	+7 125 €	+13 043 €	-5 918 €
23	+7 125 €	+13 594 €	-6 469 €
24	+7 125 €	+14 159 €	-7 034 €
25	+7 125 €	+14 740 €	-7 615 €
Total	+178 125 €	+203 140 €	+-25 015 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Propriété 7 pièces 150 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Propriété 7 pièces 150 m²

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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