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Appartement 4 pièces 76 m²

VilleSarcelles (95)
Surface76m²
Coût Total231 150€
Loyer Annuel14 829€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 171,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 76 m²

Exclusivité Stéphane Plaza Arnouville : Situé sur le boulevard Albert Camus, en face de la Synagogue de Sarcelles, ce spacieux appartement situé au dernier étage (4éme) avec une lumière traversante vous propose : Une belle entrée, un double salon séjour avec un accès sur un balcon exposé plein sud faisant la longueur de l'appartement, une grande cuisine avec une arrière cuisine idéal pour le stockage, un couloir desservant un toilette, 3 chambres avec accès sur un 2éme balcon côté parc, et une salle de bain. En sous sol, une place de parking dans un sous sol sécurisé et une cave viennent agrémenté ce bel appartement. Les charges mensuelles s'élèvent a 289€/mois et comprennent l'eau froide, l'eau chaude, le chauffage et l'entretien des parties communes.

Contactez nous au [Coordonnées masquées]

Surface : 76 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1000 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/04/2026

Consommation énergie primaire : 115 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.983017, 2.370844
Total : 231 150€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 52 950€
Valeur du bien : 217 950€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14829€/an
Fourchette totale : 903€ - 1691€/mois
Fourchette annuelle : 10833€ - 20298€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 500 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :+22 500€ (+15.8%)
Marge achat-revente :-88 650€ (-62.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 120,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :67,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 187,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 950,64€
Coût de l'assurance :20 225,62€
Taxe foncière : 1 482,88€/an
Soit par mois : 123,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 289,00€/mois
Soit par an : 3 468,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 235,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-364,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 950 €(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: Carrelage murs 25 m² × 60€/m² = 1500€, Carrelage sol 5 m² × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, Main d'œuvre: 3200€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 829 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 150 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 809 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 468 €/an
Calcul : 289 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 010 €
Revenus locatifs : +14 829 €
Charges déductibles : -66 010 €
Résultat foncier Année 1 : -51 181 €(Déficit de 51 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 060 €/an
Revenus locatifs : +14 829 €
Charges déductibles : -13 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29781.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 829 €66 017 €7 307 €-51 188 €21 400 €29 788 €29 788 €
215 125 €12 868 €7 108 €2 257 €--27 531 €
315 428 €12 662 €6 902 €2 766 €--24 765 €
415 736 €12 450 €6 690 €3 287 €--21 479 €
516 051 €12 230 €6 471 €3 821 €--17 658 €
616 372 €12 004 €6 244 €4 368 €--13 290 €
716 700 €11 770 €6 010 €4 929 €--8 360 €
817 034 €11 529 €5 769 €5 505 €--2 856 €
917 374 €11 280 €5 520 €6 095 €---
1017 722 €11 022 €5 262 €6 700 €---
1118 076 €10 756 €4 997 €7 320 €---
1218 438 €10 482 €4 722 €7 956 €---
1318 806 €10 199 €4 439 €8 607 €---
1419 183 €9 907 €4 147 €9 276 €---
1519 566 €9 605 €3 845 €9 962 €---
1619 958 €9 293 €3 533 €10 665 €---
1720 357 €8 971 €3 211 €11 386 €---
1820 764 €8 639 €2 879 €12 125 €---
1921 179 €8 296 €2 536 €12 883 €---
2021 603 €7 941 €2 182 €13 661 €---
2122 035 €7 576 €1 816 €14 459 €---
2222 475 €7 198 €1 438 €15 277 €---
2322 925 €6 808 €1 048 €16 117 €---
2423 383 €6 406 €646 €16 978 €---
2523 851 €5 990 €230 €17 861 €---
TOTAL474 969 €301 898 €104 951 €173 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 114 €-6 420 €+9 534 €
2+3 114 €0 €+3 114 €
3+3 114 €0 €+3 114 €
4+3 114 €0 €+3 114 €
5+3 114 €0 €+3 114 €
6+3 114 €0 €+3 114 €
7+3 114 €0 €+3 114 €
8+3 114 €0 €+3 114 €
9+3 114 €+972 €+2 142 €
10+3 114 €+2 010 €+1 104 €
11+3 114 €+2 196 €+918 €
12+3 114 €+2 387 €+727 €
13+3 114 €+2 582 €+532 €
14+3 114 €+2 783 €+331 €
15+3 114 €+2 988 €+126 €
16+3 114 €+3 199 €-85 €
17+3 114 €+3 416 €-302 €
18+3 114 €+3 638 €-524 €
19+3 114 €+3 865 €-751 €
20+3 114 €+4 098 €-984 €
21+3 114 €+4 338 €-1 224 €
22+3 114 €+4 583 €-1 469 €
23+3 114 €+4 835 €-1 721 €
24+3 114 €+5 093 €-1 979 €
25+3 114 €+5 358 €-2 244 €
Total+77 850 €+51 921 €+25 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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