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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Michel-de-Maurienne (73)
Surface57.2m²
Coût Total109 021€
Loyer Annuel5 224€
Rentabilité4.79%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 760 €
Surface : 57.2 m²
Prix au m² : 1 499,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre

Immobilier.notaires® et l'office notarial ACTITUDE, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - ST MICHEL DE MAURIENNE (73140)

SAINT MICHEL DE MAURIENNE : L'étude Notariale ACTITUDE NOTAIRES ALBERTVILLE vous propose cet appartement situé en plein Centre ville dans la résidence du VAL D'ARC .Excellente rentabilité pour investissement ou en faire votre résidence principale // secondaire , cet appartement au 5 ème étage est composé d' un hall d'entrée, une salle de séjour, une chambre, une cuisine, une salle-de-bains, un débarras, un water-closet, et une loggia. Cave Coin Balcon / terrasse avec vue dégagée .

Libre de tout locataire en septembre 2026 .

Contact pour visite après validation du financement : Romain ROPARTZ

“ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr ”.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 04.79.32.00.55

Annonce de l'étude ACTITUDE, SELARL - Notaires à Albertville - N° SIRET : 84379400900012

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Ville : Saint-Michel-de-Maurienne
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73140
Coordonnées : 45.231427, 6.493344
Total : 109 021€
Prix d'acquisition : 85 760€
Travaux : 16 400€
Valeur du bien : 102 160€
Frais de notaire : 6 861€
Coût estimé : 6 861€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.2m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 435€/mois
Loyer annuel estimé : 5224€/an
Fourchette totale : 317€ - 597€/mois
Fourchette annuelle : 3806€ - 7170€/an
Rentabilité brute :4.79%
Fourchette de rentabilité :3.49% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 596,11 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 297 €
Prix d'achat :85 760 €
Décote à l'achat :-5 537€ (-6.1%)
Marge achat-revente :-17 724€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 021€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 241,14€
Coût de l'assurance :9 539,34€
Taxe foncière : 522,35€/an
Soit par mois : 43,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 435,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires datés et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 400 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant électroménager), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambre - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:950€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-de-Maurienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 224 €/an
Calcul : 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 021 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 522 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 104 €
Revenus locatifs : +5 224 €
Charges déductibles : -21 104 €
Résultat foncier Année 1 : -15 881 €(Déficit de 15 881 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 704 €/an
Revenus locatifs : +5 224 €
Charges déductibles : -4 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5180.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 744 €(65% de 85 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 027 €/an
Calcul : 55 744 € × 3,636% = 2 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 224 €21 108 €3 804 €-15 884 €10 700 €5 184 €5 184 €
25 328 €4 609 €3 705 €719 €--4 465 €
35 435 €4 506 €3 602 €929 €--3 536 €
45 543 €4 399 €3 495 €1 144 €--2 392 €
55 654 €4 289 €3 385 €1 365 €--1 027 €
65 767 €4 175 €3 271 €1 592 €---
75 883 €4 056 €3 152 €1 826 €---
86 000 €3 934 €3 030 €2 066 €---
96 120 €3 807 €2 903 €2 314 €---
106 243 €3 675 €2 771 €2 568 €---
116 367 €3 539 €2 635 €2 829 €---
126 495 €3 398 €2 494 €3 097 €---
136 625 €3 251 €2 347 €3 373 €---
146 757 €3 100 €2 196 €3 657 €---
156 892 €2 943 €2 039 €3 949 €---
167 030 €2 780 €1 876 €4 250 €---
177 171 €2 612 €1 708 €4 559 €---
187 314 €2 437 €1 533 €4 877 €---
197 460 €2 257 €1 353 €5 204 €---
207 610 €2 070 €1 166 €5 540 €---
217 762 €1 876 €972 €5 886 €---
227 917 €1 675 €771 €6 242 €---
238 075 €1 467 €563 €6 609 €---
248 237 €1 251 €347 €6 986 €---
258 402 €1 028 €124 €7 374 €---
TOTAL167 311 €94 239 €55 241 €73 072 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 097 €-3 210 €+4 307 €
2+1 097 €0 €+1 097 €
3+1 097 €0 €+1 097 €
4+1 097 €0 €+1 097 €
5+1 097 €0 €+1 097 €
6+1 097 €+170 €+927 €
7+1 097 €+548 €+549 €
8+1 097 €+620 €+477 €
9+1 097 €+694 €+403 €
10+1 097 €+770 €+327 €
11+1 097 €+849 €+248 €
12+1 097 €+929 €+168 €
13+1 097 €+1 012 €+85 €
14+1 097 €+1 097 €0 €
15+1 097 €+1 185 €-88 €
16+1 097 €+1 275 €-178 €
17+1 097 €+1 368 €-271 €
18+1 097 €+1 463 €-366 €
19+1 097 €+1 561 €-464 €
20+1 097 €+1 662 €-565 €
21+1 097 €+1 766 €-669 €
22+1 097 €+1 873 €-776 €
23+1 097 €+1 983 €-886 €
24+1 097 €+2 096 €-999 €
25+1 097 €+2 212 €-1 115 €
Total+27 425 €+21 921 €+5 504 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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