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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface84m²
Coût Total192 330€
Loyer Annuel11 998€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 964,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 29/06/2026, 2/2 étage, Salle de bain, Salon (total 21,3 m²), 3 chambres, calme, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Situé au dernier étage d'une résidence calme et bien entretenue de seulement 2 étages, cet appartement T4 de 84 m² saura vous séduire par ses volumes, sa luminosité et ses nombreux rangements. Il se compose d'une belle pièce de vie conviviale, ouverte sur une terrasse ensoleillée, idéale pour vos moments de détente en famille ou entre amis. L'espace nuit offre 3 chambres confortables, parfaitement adaptées à une vie de famille, ainsi qu'une salle de bains fonctionnelle et des rangements bien pensés. ? Dernier étage, au calme ? Résidence à taille humaine ? Terrasse bien exposée ? Appartement idéal pour une famille ? Toutes les commodités à proximité : commerces, écoles, transports et services accessibles à pied ?? À visiter rapidement ! Contacter William RAFFA / Immo Liberté /

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.356529, 5.363059
Total : 192 330€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 14 130€
Valeur du bien : 179 130€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1000€/mois
Loyer annuel estimé : 11998€/an
Fourchette totale : 795€ - 1257€/mois
Fourchette annuelle : 9542€ - 15085€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 000 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :+45 000€ (+37.5%)
Marge achat-revente :-72 330€ (-60.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :57,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 018,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 906,27€
Coût de l'assurance :17 309,70€
Taxe foncière : 1 199,75€/an
Soit par mois : 99,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant ou stratifié
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise à jour et confort
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de décoration
Quantité: salon complet (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 130 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:350€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture murs salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 998 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 330 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 631 €
Revenus locatifs : +11 998 €
Charges déductibles : -22 631 €
Résultat foncier Année 1 : -10 634 €(Déficit de 10 634 €)
Imputable sur revenu global : 10 634 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 501 €/an
Revenus locatifs : +11 998 €
Charges déductibles : -8 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 496 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 998 €22 637 €6 615 €-10 640 €10 640 €--
212 237 €8 334 €6 441 €3 904 €---
312 482 €8 154 €6 262 €4 329 €---
412 732 €7 967 €6 075 €4 765 €---
512 987 €7 775 €5 882 €5 212 €---
613 246 €7 575 €5 683 €5 671 €---
713 511 €7 368 €5 476 €6 143 €---
813 781 €7 154 €5 262 €6 627 €---
914 057 €6 932 €5 040 €7 125 €---
1014 338 €6 703 €4 811 €7 635 €---
1114 625 €6 465 €4 573 €8 160 €---
1214 917 €6 219 €4 327 €8 698 €---
1315 216 €5 965 €4 073 €9 251 €---
1415 520 €5 701 €3 809 €9 819 €---
1515 830 €5 428 €3 536 €10 402 €---
1616 147 €5 145 €3 253 €11 002 €---
1716 470 €4 853 €2 961 €11 617 €---
1816 799 €4 550 €2 658 €12 250 €---
1917 135 €4 236 €2 344 €12 899 €---
2017 478 €3 911 €2 019 €13 567 €---
2117 828 €3 575 €1 683 €14 253 €---
2218 184 €3 227 €1 335 €14 958 €---
2318 548 €2 866 €974 €15 682 €---
2418 919 €2 493 €601 €16 426 €---
2519 297 €2 107 €214 €17 191 €---
TOTAL384 284 €157 340 €95 906 €226 945 €10 640 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 192 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 519 €-3 192 €+5 711 €
2+2 519 €+1 171 €+1 348 €
3+2 519 €+1 299 €+1 220 €
4+2 519 €+1 429 €+1 090 €
5+2 519 €+1 564 €+955 €
6+2 519 €+1 701 €+818 €
7+2 519 €+1 843 €+676 €
8+2 519 €+1 988 €+531 €
9+2 519 €+2 137 €+382 €
10+2 519 €+2 291 €+228 €
11+2 519 €+2 448 €+71 €
12+2 519 €+2 609 €-90 €
13+2 519 €+2 775 €-256 €
14+2 519 €+2 946 €-427 €
15+2 519 €+3 121 €-602 €
16+2 519 €+3 301 €-782 €
17+2 519 €+3 485 €-966 €
18+2 519 €+3 675 €-1 156 €
19+2 519 €+3 870 €-1 351 €
20+2 519 €+4 070 €-1 551 €
21+2 519 €+4 276 €-1 757 €
22+2 519 €+4 487 €-1 968 €
23+2 519 €+4 705 €-2 186 €
24+2 519 €+4 928 €-2 409 €
25+2 519 €+5 157 €-2 638 €
Total+62 975 €+68 083 €+-5 108 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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