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Studio à vendre

Bien expiré
VilleChevilly-Larue (94)
Surface23.9m²
Coût Total97 120€
Loyer Annuel6 486€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 23.9 m²
Prix au m² : 2 677,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence l'ETUDE DU PATRIMOINE, vous propose, en exclusivité, rue de Stalingrad, un studio d'une surface de 23.90m² , à 3 minutes à pied du T7 'Moulin Vert'.

Situé au 1er étage, il est composé, d'un séjour avec coin cuisine et d'une salle d'eau avec wc.

Un emplacement de parking en sous-sol vient compléter le bien.

Bien immobilier situé dans une résidence de tourisme gérée par un gestionnaire.

Le bien fait l'objet d'une location en vertu d'un contrat de bail conclu entre le vendeur et la société ADONIS PARIS SUD en date du 24 juin 2021 et ayant effet jusqu'au 1er février 2029.

L'acquéreur s'engage à respecter les prescriptions du bail.

Taxe foncière : 696,00€

Ville : Chevilly-Larue
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94550
Coordonnées : 48.764979, 2.351348
Total : 97 120€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 23.9m²
Loyer prédit : 22.62€/m²/mois
Fourchette : 19.06€ - 26.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6486€/an
Fourchette totale : 456€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 5466€ - 7696€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 528,3 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 326 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-20 326€ (-24.1%)
Marge achat-revente :-12 794€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 183,75€
Coût de l'assurance :8 498,00€
Taxe foncière : 696,00€/an
Soit par mois : 58,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 540,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 23.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(1 172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 20€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chevilly-Larue (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 486 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 296 €
Revenus locatifs : +6 486 €
Charges déductibles : -32 296 €
Résultat foncier Année 1 : -25 810 €(Déficit de 25 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 296 €/an
Revenus locatifs : +6 486 €
Charges déductibles : -4 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4409.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 486 €32 299 €3 263 €-25 813 €21 400 €4 413 €4 413 €
26 616 €4 212 €3 177 €2 403 €--2 010 €
36 748 €4 123 €3 087 €2 625 €---
46 883 €4 030 €2 994 €2 853 €---
57 021 €3 934 €2 898 €3 087 €---
67 161 €3 835 €2 799 €3 326 €---
77 304 €3 732 €2 696 €3 572 €---
87 450 €3 626 €2 590 €3 824 €---
97 599 €3 516 €2 480 €4 083 €---
107 751 €3 402 €2 367 €4 349 €---
117 906 €3 285 €2 249 €4 622 €---
128 065 €3 163 €2 127 €4 901 €---
138 226 €3 037 €2 001 €5 189 €---
148 390 €2 907 €1 871 €5 483 €---
158 558 €2 772 €1 736 €5 786 €---
168 729 €2 633 €1 597 €6 096 €---
178 904 €2 489 €1 453 €6 415 €---
189 082 €2 340 €1 304 €6 742 €---
199 264 €2 185 €1 149 €7 078 €---
209 449 €2 026 €990 €7 423 €---
219 638 €1 861 €825 €7 777 €---
229 831 €1 690 €654 €8 141 €---
2310 027 €1 513 €477 €8 514 €---
2410 228 €1 330 €294 €8 898 €---
2510 432 €1 141 €105 €9 292 €---
TOTAL207 750 €101 082 €47 184 €106 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 362 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 362 €-6 420 €+7 782 €
2+1 362 €0 €+1 362 €
3+1 362 €+185 €+1 177 €
4+1 362 €+856 €+506 €
5+1 362 €+926 €+436 €
6+1 362 €+998 €+364 €
7+1 362 €+1 072 €+290 €
8+1 362 €+1 147 €+215 €
9+1 362 €+1 225 €+137 €
10+1 362 €+1 305 €+57 €
11+1 362 €+1 386 €-24 €
12+1 362 €+1 470 €-108 €
13+1 362 €+1 557 €-195 €
14+1 362 €+1 645 €-283 €
15+1 362 €+1 736 €-374 €
16+1 362 €+1 829 €-467 €
17+1 362 €+1 925 €-563 €
18+1 362 €+2 023 €-661 €
19+1 362 €+2 124 €-762 €
20+1 362 €+2 227 €-865 €
21+1 362 €+2 333 €-971 €
22+1 362 €+2 442 €-1 080 €
23+1 362 €+2 554 €-1 192 €
24+1 362 €+2 669 €-1 307 €
25+1 362 €+2 787 €-1 425 €
Total+34 050 €+32 000 €+2 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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