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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleEntraygues-sur-Truyère (12)
Surface90
Coût Total113 540
Loyer Annuel7 337
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 588,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m² - Maison 4 pièces 90 m²

À Entraygues-sur-Truyère à proximité immédiate des commerces, maison d'environ 90 mètres carrés à rénover, implantée sur un terrain de plus de 2000m2 ,en grande partie en escalier, avec des zones planes au niveau de l'entrée et de la terrasse.

La maison est répartie sur 3 niveaux :

Le rez-de-chaussée comprend un garage, une cave ainsi qu'une partie aménagée en chambre avec salle d'eau et WC. Le niveau principal accueille deux chambres, une pièce de vie, une salle d'eau, un WC, et une cuisine donnant sur une terrasse spacieuse. Le dernier niveau se compose de combles accessibles par un accès indépendant, offrant un potentiel d'aménagement supplémentaire.

Ce bien offre un beau potentiel après rénovation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 53 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Margot SAVOYANT, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Rodez sous le numéro 905106837

Surface : 90 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Entraygues-sur-Truyère
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12140
Coordonnées : 44.650337, 2.599387
Total : 113 540
Prix d'acquisition : 53 000
Travaux : 56 300
Valeur du bien : 109 300
Frais de notaire : 4 240
Coût estimé : 4 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7337€/an
Fourchette totale : 459€ - 815€/mois
Fourchette annuelle : 5505€ - 9777€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :33,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 888,29
Coût de l'assurance :9 934,75
Taxe foncière : 733,66€/an
Soit par mois : 61,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture murs et plafonds, changement de moquette
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 300
    Isolation combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose incluse)
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800
    Rénovation chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:7 200
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 337 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 540 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 287
Revenus locatifs : +7 337
Charges déductibles : -61 287
Résultat foncier Année 1 : -53 951(Déficit de 53 951 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 551
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 987 €/an
Revenus locatifs : +7 337
Charges déductibles : -4 987
Résultat foncier Années 2+ : 2 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32550.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 33761 2913 860-53 95521 400 €32 555 €32 555 €
27 4834 8893 7582 594--29 960 €
37 6334 7843 6532 849--27 111 €
47 7864 6743 5433 111--24 000 €
57 9414 5613 4303 380--20 620 €
68 1004 4453 3133 656--16 964 €
78 2624 3233 1923 939--13 026 €
88 4274 1983 0674 229--8 796 €
98 5964 0692 9374 527--4 269 €
108 7683 9342 8034 834---
118 9433 7952 6645 148---
129 1223 6522 5215 470---
139 3053 5032 3725 802---
149 4913 3492 2186 142---
159 6803 1902 0596 491---
169 8743 0251 8946 849---
1710 0722 8541 7237 217---
1810 2732 6781 5467 595---
1910 4782 4951 3647 984---
2010 6882 3061 1748 383---
2110 9022 1109798 792---
2211 1201 9077769 213---
2311 3421 6975669 645---
2411 5691 48034910 089---
2511 8001 25612510 545---
TOTAL234 993140 46555 88894 52921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 529
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 541-6 420+7 961
2+1 5410+1 541
3+1 5410+1 541
4+1 5410+1 541
5+1 5410+1 541
6+1 5410+1 541
7+1 5410+1 541
8+1 5410+1 541
9+1 5410+1 541
10+1 541+169+1 372
11+1 541+1 544-3
12+1 541+1 641-100
13+1 541+1 740-199
14+1 541+1 842-301
15+1 541+1 947-406
16+1 541+2 055-514
17+1 541+2 165-624
18+1 541+2 279-738
19+1 541+2 395-854
20+1 541+2 515-974
21+1 541+2 638-1 097
22+1 541+2 764-1 223
23+1 541+2 893-1 352
24+1 541+3 027-1 486
25+1 541+3 163-1 622
Total+38 525+28 359+10 166
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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