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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleEntraygues-sur-Truyère (12)
Surface90m²
Coût Total113 540€
Loyer Annuel7 337€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 588,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m² - Maison 4 pièces 90 m²

À Entraygues-sur-Truyère à proximité immédiate des commerces, maison d'environ 90 mètres carrés à rénover, implantée sur un terrain de plus de 2000m2 ,en grande partie en escalier, avec des zones planes au niveau de l'entrée et de la terrasse.

La maison est répartie sur 3 niveaux :

Le rez-de-chaussée comprend un garage, une cave ainsi qu'une partie aménagée en chambre avec salle d'eau et WC. Le niveau principal accueille deux chambres, une pièce de vie, une salle d'eau, un WC, et une cuisine donnant sur une terrasse spacieuse. Le dernier niveau se compose de combles accessibles par un accès indépendant, offrant un potentiel d'aménagement supplémentaire.

Ce bien offre un beau potentiel après rénovation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 53 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Margot SAVOYANT, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Rodez sous le numéro 905106837

Surface : 90 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Entraygues-sur-Truyère
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12140
Coordonnées : 44.650337, 2.599387
Total : 113 540€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 56 300€
Valeur du bien : 109 300€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7337€/an
Fourchette totale : 459€ - 815€/mois
Fourchette annuelle : 5505€ - 9777€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :33,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 888,29€
Coût de l'assurance :9 934,75€
Taxe foncière : 733,66€/an
Soit par mois : 61,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture murs et plafonds, changement de moquette
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 300 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 300€
    Isolation combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose incluse)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 337 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 540 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 287 €
Revenus locatifs : +7 337 €
Charges déductibles : -61 287 €
Résultat foncier Année 1 : -53 951 €(Déficit de 53 951 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 551 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 987 €/an
Revenus locatifs : +7 337 €
Charges déductibles : -4 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32550.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 337 €61 291 €3 860 €-53 955 €21 400 €32 555 €32 555 €
27 483 €4 889 €3 758 €2 594 €--29 960 €
37 633 €4 784 €3 653 €2 849 €--27 111 €
47 786 €4 674 €3 543 €3 111 €--24 000 €
57 941 €4 561 €3 430 €3 380 €--20 620 €
68 100 €4 445 €3 313 €3 656 €--16 964 €
78 262 €4 323 €3 192 €3 939 €--13 026 €
88 427 €4 198 €3 067 €4 229 €--8 796 €
98 596 €4 069 €2 937 €4 527 €--4 269 €
108 768 €3 934 €2 803 €4 834 €---
118 943 €3 795 €2 664 €5 148 €---
129 122 €3 652 €2 521 €5 470 €---
139 305 €3 503 €2 372 €5 802 €---
149 491 €3 349 €2 218 €6 142 €---
159 680 €3 190 €2 059 €6 491 €---
169 874 €3 025 €1 894 €6 849 €---
1710 072 €2 854 €1 723 €7 217 €---
1810 273 €2 678 €1 546 €7 595 €---
1910 478 €2 495 €1 364 €7 984 €---
2010 688 €2 306 €1 174 €8 383 €---
2110 902 €2 110 €979 €8 792 €---
2211 120 €1 907 €776 €9 213 €---
2311 342 €1 697 €566 €9 645 €---
2411 569 €1 480 €349 €10 089 €---
2511 800 €1 256 €125 €10 545 €---
TOTAL234 993 €140 465 €55 888 €94 529 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 541 €-6 420 €+7 961 €
2+1 541 €0 €+1 541 €
3+1 541 €0 €+1 541 €
4+1 541 €0 €+1 541 €
5+1 541 €0 €+1 541 €
6+1 541 €0 €+1 541 €
7+1 541 €0 €+1 541 €
8+1 541 €0 €+1 541 €
9+1 541 €0 €+1 541 €
10+1 541 €+169 €+1 372 €
11+1 541 €+1 544 €-3 €
12+1 541 €+1 641 €-100 €
13+1 541 €+1 740 €-199 €
14+1 541 €+1 842 €-301 €
15+1 541 €+1 947 €-406 €
16+1 541 €+2 055 €-514 €
17+1 541 €+2 165 €-624 €
18+1 541 €+2 279 €-738 €
19+1 541 €+2 395 €-854 €
20+1 541 €+2 515 €-974 €
21+1 541 €+2 638 €-1 097 €
22+1 541 €+2 764 €-1 223 €
23+1 541 €+2 893 €-1 352 €
24+1 541 €+3 027 €-1 486 €
25+1 541 €+3 163 €-1 622 €
Total+38 525 €+28 359 €+10 166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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