Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

VENTE

Bien expiré
VilleLignières-de-Touraine (37)
Surface95m²
Coût Total188 489€
Loyer Annuel10 232€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1
Prix : 109 990 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 157,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Maison à Vendre à Lignières-de-Touraine (37130) en Indre-et-Loire (37)

Cette maison construi...

Ville : Lignières-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37130
Total : 188 489€
Prix d'acquisition : 109 990€
Travaux : 69 700€
Valeur du bien : 179 690€
Frais de notaire : 8 799€
Coût estimé : 8 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10232€/an
Fourchette totale : 659€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 7909€ - 13237€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 489€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 068,52€
Coût de l'assurance :16 492,79€
Taxe foncière : 1 023,19€/an
Soit par mois : 85,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 852,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 700 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 800€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lignières-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 489 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 616 €
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -77 616 €
Résultat foncier Année 1 : -67 385 €(Déficit de 67 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 916 €/an
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -7 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45984.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 494 €(65% de 109 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 494 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 232 €77 622 €6 240 €-67 391 €21 400 €45 991 €45 991 €
210 437 €7 756 €6 073 €2 681 €--43 310 €
310 645 €7 583 €5 900 €3 062 €--40 248 €
410 858 €7 405 €5 722 €3 453 €--36 794 €
511 075 €7 220 €5 538 €3 855 €--32 940 €
611 297 €7 030 €5 347 €4 267 €--28 672 €
711 523 €6 833 €5 150 €4 690 €--23 982 €
811 753 €6 629 €4 946 €5 124 €--18 858 €
911 988 €6 418 €4 735 €5 570 €--13 288 €
1012 228 €6 200 €4 517 €6 028 €--7 260 €
1112 473 €5 975 €4 292 €6 498 €--762 €
1212 722 €5 742 €4 059 €6 980 €---
1312 977 €5 501 €3 818 €7 476 €---
1413 236 €5 251 €3 569 €7 985 €---
1513 501 €4 994 €3 311 €8 507 €---
1613 771 €4 727 €3 044 €9 043 €---
1714 046 €4 452 €2 769 €9 594 €---
1814 327 €4 167 €2 484 €10 160 €---
1914 614 €3 873 €2 190 €10 741 €---
2014 906 €3 568 €1 885 €11 338 €---
2115 204 €3 253 €1 570 €11 951 €---
2215 508 €2 927 €1 244 €12 581 €---
2315 818 €2 591 €908 €13 228 €---
2416 135 €2 242 €560 €13 892 €---
2516 457 €1 882 €200 €14 575 €---
TOTAL327 731 €201 841 €90 069 €125 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 149 €-6 420 €+8 569 €
2+2 149 €0 €+2 149 €
3+2 149 €0 €+2 149 €
4+2 149 €0 €+2 149 €
5+2 149 €0 €+2 149 €
6+2 149 €0 €+2 149 €
7+2 149 €0 €+2 149 €
8+2 149 €0 €+2 149 €
9+2 149 €0 €+2 149 €
10+2 149 €0 €+2 149 €
11+2 149 €0 €+2 149 €
12+2 149 €+2 094 €+55 €
13+2 149 €+2 243 €-94 €
14+2 149 €+2 395 €-246 €
15+2 149 €+2 552 €-403 €
16+2 149 €+2 713 €-564 €
17+2 149 €+2 878 €-729 €
18+2 149 €+3 048 €-899 €
19+2 149 €+3 222 €-1 073 €
20+2 149 €+3 401 €-1 252 €
21+2 149 €+3 585 €-1 436 €
22+2 149 €+3 774 €-1 625 €
23+2 149 €+3 968 €-1 819 €
24+2 149 €+4 168 €-2 019 €
25+2 149 €+4 372 €-2 223 €
Total+53 725 €+37 995 €+15 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →