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Ideal Investisseur

VilleBonneval (28)
Surface42.8m²
Coût Total81 300€
Loyer Annuel6 217€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 42.8 m²
Prix au m² : 1 051,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Idéalement situé sur la commune de Bonneval, à proximité immédiate des commerces et des commodités, venez découvrir cet appartement de 2 pièces d'une superficie de 42,80 m2. Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle de bain avec WC séparé. Actuellement libre de toute occupation, ce bien représente une excellente opportunité pour un investisseur ou un primo-accédant. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de le remettre au goût du jour et de révéler tout son potentiel. Une fois rénové, il pourra être proposé à la location dans un secteur recherché pour sa proximité avec les commerces et les services.

  • https://www.apally.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/165408.pdf
Ville : Bonneval
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.181328, 1.396986
Total : 81 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 77 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.8m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6217€/an
Fourchette totale : 433€ - 620€/mois
Fourchette annuelle : 5191€ - 7445€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 717,01 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 488 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-28 488€ (-38.8%)
Marge achat-revente :-7 812€ (-10.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :24,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 430,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 540,63€
Coût de l'assurance :7 317,00€
Taxe foncière : 621,67€/an
Soit par mois : 51,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 482,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(764 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 42.8 m² × 240€/m² = 10272€, Main d'œuvre: 128€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€/fenêtre = 4000€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:500€
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneval (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les postes où applicable.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 217 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 408 €
Revenus locatifs : +6 217 €
Charges déductibles : -36 408 €
Résultat foncier Année 1 : -30 191 €(Déficit de 30 191 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 791 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 708 €/an
Revenus locatifs : +6 217 €
Charges déductibles : -3 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8791.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 217 €36 411 €2 796 €-30 194 €21 400 €8 794 €8 794 €
26 341 €3 637 €2 723 €2 704 €--6 090 €
36 468 €3 561 €2 647 €2 907 €--3 183 €
46 597 €3 482 €2 568 €3 115 €--69 €
56 729 €3 401 €2 487 €3 328 €---
66 864 €3 316 €2 402 €3 547 €---
77 001 €3 229 €2 315 €3 772 €---
87 141 €3 139 €2 224 €4 002 €---
97 284 €3 045 €2 131 €4 239 €---
107 430 €2 948 €2 034 €4 482 €---
117 578 €2 848 €1 933 €4 731 €---
127 730 €2 744 €1 829 €4 986 €---
137 884 €2 636 €1 722 €5 248 €---
148 042 €2 524 €1 610 €5 518 €---
158 203 €2 409 €1 495 €5 794 €---
168 367 €2 290 €1 375 €6 077 €---
178 534 €2 166 €1 251 €6 368 €---
188 705 €2 038 €1 123 €6 667 €---
198 879 €1 905 €991 €6 974 €---
209 057 €1 768 €853 €7 289 €---
219 238 €1 626 €711 €7 612 €---
229 422 €1 479 €564 €7 944 €---
239 611 €1 326 €412 €8 285 €---
249 803 €1 168 €254 €8 635 €---
259 999 €1 005 €91 €8 994 €---
TOTAL199 124 €96 099 €40 541 €103 024 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 306 €-6 420 €+7 726 €
2+1 306 €0 €+1 306 €
3+1 306 €0 €+1 306 €
4+1 306 €0 €+1 306 €
5+1 306 €+978 €+328 €
6+1 306 €+1 064 €+242 €
7+1 306 €+1 132 €+174 €
8+1 306 €+1 201 €+105 €
9+1 306 €+1 272 €+34 €
10+1 306 €+1 344 €-38 €
11+1 306 €+1 419 €-113 €
12+1 306 €+1 496 €-190 €
13+1 306 €+1 575 €-269 €
14+1 306 €+1 655 €-349 €
15+1 306 €+1 738 €-432 €
16+1 306 €+1 823 €-517 €
17+1 306 €+1 911 €-605 €
18+1 306 €+2 000 €-694 €
19+1 306 €+2 092 €-786 €
20+1 306 €+2 187 €-881 €
21+1 306 €+2 284 €-978 €
22+1 306 €+2 383 €-1 077 €
23+1 306 €+2 485 €-1 179 €
24+1 306 €+2 590 €-1 284 €
25+1 306 €+2 698 €-1 392 €
Total+32 650 €+30 907 €+1 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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