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Maison à vendre

VilleWentzwiller (68)
Surface187m²
Coût Total306 310€
Loyer Annuel34 428€
Rentabilité11.24%
Cashflow/mois+976€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 1 229,95 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings

A Wentzwiller maison de 187M2 habitable sur un terrain de 300M2. Au RDC salon, salle à manger, cuisine, salle d'eau, buanderie, chaufferie. A l'étage 5 chambres, balcon, salle de bain. Chauffage pompe à chaleur récente, poêle à bois, fenêtres doubles vitrages, volets battant en bois. Des travaux sont à prévoir, cuisine, l'électricité, sols, murs et façade.

Cette annonce référence 306406 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier HATICE GOKDUMAN (EI) immatriculé au RSAC de MULHOUSE (68100) sous le numéro 93941847100016.

Prix du bien : 230 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/10/2025 Score DPE : 185 kWhEP/m²/an Score GES : 6 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2629.00 euros et 3557.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Wentzwiller
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68220
Coordonnées : 47.552686, 7.479037
Total : 306 310€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 57 910€
Valeur du bien : 287 910€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 15.34€/m²/mois
Fourchette : 11.12€ - 21.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2869€/mois
Loyer annuel estimé : 34428€/an
Fourchette totale : 2079€ - 3958€/mois
Fourchette annuelle : 24954€ - 47500€/an
Rentabilité brute :11.24%
Fourchette de rentabilité :8.15% - 15.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 517,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :89,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 606,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 814,41€
Coût de l'assurance :26 802,13€
Taxe foncière : 3 442,82€/an
Soit par mois : 286,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 869,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 893,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :975,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (pompe à chaleur récente)
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres à double vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la maison
Raison: DPE D - Maison - Assurer l'étanchéité et l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 22 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Travaux à prévoir - nécessité de mise aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 910 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:18 700€
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 100€/m² = 18700€
  • Chauffage:6 000€
    Vérification et optimisation du système de chauffage: 1 système = 6000€
  • Menuiseries:1 200€
    Vérification et entretien des fenêtres à double vitrage: estimation de 3 fenêtres × 400€ = 1200€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose de revêtement de sol: 50 m² × 90€/m² = 4500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€
  • Salon - Peinture:660€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 22 m² × 30€/m² = 660€
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes de l'installation électrique: 1 installation × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Wentzwiller). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué pour l'Alsace.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 428 €/an
Calcul : 2 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 310 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 707 €
Revenus locatifs : +34 428 €
Charges déductibles : -72 707 €
Résultat foncier Année 1 : -38 279 €(Déficit de 38 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 879 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 797 €/an
Revenus locatifs : +34 428 €
Charges déductibles : -14 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16878.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 428 €72 717 €10 292 €-38 289 €21 400 €16 889 €16 889 €
235 117 €14 534 €10 019 €20 583 €---
335 819 €14 251 €9 736 €21 568 €---
436 535 €13 958 €9 444 €22 577 €---
537 266 €13 656 €9 141 €23 610 €---
638 012 €13 343 €8 828 €24 669 €---
738 772 €13 019 €8 504 €25 753 €---
839 547 €12 684 €8 169 €26 863 €---
940 338 €12 337 €7 822 €28 001 €---
1041 145 €11 979 €7 464 €29 166 €---
1141 968 €11 608 €7 093 €30 360 €---
1242 807 €11 224 €6 709 €31 583 €---
1343 663 €10 827 €6 312 €32 836 €---
1444 537 €10 416 €5 902 €34 120 €---
1545 427 €9 992 €5 477 €35 436 €---
1646 336 €9 552 €5 037 €36 784 €---
1747 263 €9 097 €4 582 €38 165 €---
1848 208 €8 627 €4 112 €39 581 €---
1949 172 €8 140 €3 625 €41 032 €---
2050 155 €7 637 €3 122 €42 519 €---
2151 158 €7 116 €2 601 €44 043 €---
2252 182 €6 577 €2 062 €45 605 €---
2353 225 €6 019 €1 504 €47 206 €---
2454 290 €5 442 €928 €48 847 €---
2555 376 €4 846 €331 €50 530 €---
TOTAL1 102 746 €319 597 €148 814 €783 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 783 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 230 €-6 420 €+13 650 €
2+7 230 €+1 108 €+6 122 €
3+7 230 €+6 470 €+760 €
4+7 230 €+6 773 €+457 €
5+7 230 €+7 083 €+147 €
6+7 230 €+7 401 €-171 €
7+7 230 €+7 726 €-496 €
8+7 230 €+8 059 €-829 €
9+7 230 €+8 400 €-1 170 €
10+7 230 €+8 750 €-1 520 €
11+7 230 €+9 108 €-1 878 €
12+7 230 €+9 475 €-2 245 €
13+7 230 €+9 851 €-2 621 €
14+7 230 €+10 236 €-3 006 €
15+7 230 €+10 631 €-3 401 €
16+7 230 €+11 035 €-3 805 €
17+7 230 €+11 450 €-4 220 €
18+7 230 €+11 874 €-4 644 €
19+7 230 €+12 310 €-5 080 €
20+7 230 €+12 756 €-5 526 €
21+7 230 €+13 213 €-5 983 €
22+7 230 €+13 681 €-6 451 €
23+7 230 €+14 162 €-6 932 €
24+7 230 €+14 654 €-7 424 €
25+7 230 €+15 159 €-7 929 €
Total+180 750 €+234 945 €+-54 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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