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Maison à vendre

VilleSaint-Dizier-Leyrenne (23)
Surface87m²
Coût Total118 428€
Loyer Annuel8 134€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 600 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 708,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 4 parkings: Garage, 3 parkings, Pas de cave

Sympathique maison de village et ses trois chambres dont une en rez de chaussée et un bureau. Grand garage, jardin à l'avant et à l'arrière de cette maison. Hameau tranquille. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Dizier-Leyrenne
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 46.025924, 1.717841
Total : 118 428€
Prix d'acquisition : 61 600€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 113 500€
Frais de notaire : 4 928€
Coût estimé : 4 928€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8134€/an
Fourchette totale : 540€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6484€ - 10205€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :611,46 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 197 €
Prix d'achat :61 600 €
Décote à l'achat :+8 403€ (+15.8%)
Marge achat-revente :-65 231€ (-122.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 428€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 611,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 083,25€
Coût de l'assurance :10 066,38€
Taxe foncière : 813,42€/an
Soit par mois : 67,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs, du sol et de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres vétustes nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 700€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 100€/m² = 8700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 134 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 428 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 939 €
Revenus locatifs : +8 134 €
Charges déductibles : -56 939 €
Résultat foncier Année 1 : -48 804 €(Déficit de 48 804 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 404 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 039 €/an
Revenus locatifs : +8 134 €
Charges déductibles : -5 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 096 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27404.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 040 €(65% de 61 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 456 €/an
Calcul : 40 040 € × 3,636% = 1 456 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 134 €56 942 €3 826 €-48 808 €21 400 €27 408 €27 408 €
28 297 €4 939 €3 723 €3 358 €--24 050 €
38 463 €4 832 €3 616 €3 631 €--20 419 €
48 632 €4 722 €3 506 €3 910 €--16 509 €
58 805 €4 608 €3 392 €4 197 €--12 312 €
68 981 €4 490 €3 274 €4 491 €--7 821 €
79 160 €4 368 €3 152 €4 792 €--3 029 €
89 344 €4 242 €3 026 €5 101 €---
99 530 €4 113 €2 896 €5 418 €---
109 721 €3 978 €2 762 €5 743 €---
119 916 €3 840 €2 624 €6 076 €---
1210 114 €3 696 €2 480 €6 418 €---
1310 316 €3 548 €2 332 €6 768 €---
1410 522 €3 395 €2 179 €7 127 €---
1510 733 €3 237 €2 021 €7 496 €---
1610 948 €3 074 €1 858 €7 874 €---
1711 166 €2 905 €1 689 €8 261 €---
1811 390 €2 731 €1 515 €8 659 €---
1911 618 €2 551 €1 335 €9 067 €---
2011 850 €2 365 €1 149 €9 485 €---
2112 087 €2 172 €956 €9 915 €---
2212 329 €1 974 €758 €10 355 €---
2312 575 €1 769 €553 €10 807 €---
2412 827 €1 557 €340 €11 270 €---
2513 083 €1 337 €121 €11 746 €---
TOTAL260 540 €137 385 €55 083 €123 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 708 €-6 420 €+8 128 €
2+1 708 €0 €+1 708 €
3+1 708 €0 €+1 708 €
4+1 708 €0 €+1 708 €
5+1 708 €0 €+1 708 €
6+1 708 €0 €+1 708 €
7+1 708 €0 €+1 708 €
8+1 708 €+622 €+1 086 €
9+1 708 €+1 625 €+83 €
10+1 708 €+1 723 €-15 €
11+1 708 €+1 823 €-115 €
12+1 708 €+1 925 €-217 €
13+1 708 €+2 030 €-322 €
14+1 708 €+2 138 €-430 €
15+1 708 €+2 249 €-541 €
16+1 708 €+2 362 €-654 €
17+1 708 €+2 478 €-770 €
18+1 708 €+2 598 €-890 €
19+1 708 €+2 720 €-1 012 €
20+1 708 €+2 846 €-1 138 €
21+1 708 €+2 974 €-1 266 €
22+1 708 €+3 106 €-1 398 €
23+1 708 €+3 242 €-1 534 €
24+1 708 €+3 381 €-1 673 €
25+1 708 €+3 524 €-1 816 €
Total+42 700 €+36 947 €+5 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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