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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleMorangis (91)
Surface246
Coût Total563 020
Loyer Annuel45 758
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+485
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 449 000 €
Surface : 246 m²
Prix au m² : 1 825,2 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Piscine, Surface de 246 m², Bâtiment de 2 étages, 7 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1983, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Rangements, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine américaine équipée, 1 Box, 3 Parkings, Jardin, Terrain de 410 m², Alarme, Calme, Etat : bon

À Vendre - Belle Maison Familiale à Morangis avec piscine.

Située dans un secteur pavillonnaire calme et recherché de Morangis, cette spacieuse maison familiale d'environ 246m² avec sous-sol vous séduira par ses volumes, son agencement fonctionnel et ses prestations de qualité.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une agréable pièce de vie de plus de 50 m², baignée de lumière, avec une cuisine ouverte aménagée et équipée, idéale pour recevoir. L'espace nuit comprend 3 chambres de plain-pied, une salle d'eau moderne et un WC indépendant.

À l'étage, un palier dessert 2 chambres, dont une suite parentale offrant confort et intimité, et une pièce abritant un large dressing.

Le sous-sol total permet de stationner plusieurs véhicules et offre de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement, ainsi qu'une chambre d'ami.

À l'extérieur, profitez d'un bel espace jardin avec piscine, parfait pour les journées ensoleillées en famille ou entre amis, sans aucun vis-à-vis.

Proche des écoles, commerces et transports, cette maison est idéale pour une vie de famille sereine, à seulement quelques minutes de toutes les commodités.

Des panneaux solaires sont installés sur le pavillon. Un chauffage électrique et un ballon électrique alimente le pavillon en chauffage et eau chaude.

Une visite s'impose !

Ville : Morangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91420
Coordonnées : 48.697490, 2.323570
Total : 563 020
Prix d'acquisition : 449 000
Travaux : 78 100
Valeur du bien : 527 100
Frais de notaire : 35 920
Coût estimé : 35 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 246
Loyer prédit : 15.50€/m²/mois
Fourchette : 11.71€ - 20.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 3813€/mois
Loyer annuel estimé : 45758€/an
Fourchette totale : 2882€ - 5046€/mois
Fourchette annuelle : 34581€ - 60547€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :563 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 782,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :164,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 946,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :271 731,89
Coût de l'assurance :49 264,25
Taxe foncière : 4 575,76€/an
Soit par mois : 381,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 813,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 328,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :485,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 246 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 246 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 246 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon électrique
Quantité: 1 système pour 246 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 100(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 300
    Isolation combles: 246 m² × 50€/m² = 12300€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:24 800
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 800€/fenêtre = 24800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation complète:9 000
    Rénovation 5 chambres (75 m²): 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 500
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 70€/m² = 3500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morangis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 758 €/an
Calcul : 3 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 563 020 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 971 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 434
Revenus locatifs : +45 758
Charges déductibles : -103 434
Résultat foncier Année 1 : -57 676(Déficit de 57 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 276
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 334 €/an
Revenus locatifs : +45 758
Charges déductibles : -25 334
Résultat foncier Années 2+ : 20 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36276.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 449 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 291 850(65% de 449 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 613 €/an
Calcul : 291 850 € × 3,636% = 10 613
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 758103 45218 806-57 69421 400 €36 294 €36 294 €
246 67324 85118 30521 822--14 473 €
347 60624 33317 78723 273---
448 55823 79817 25124 761---
549 53023 24416 69726 286---
650 52022 67116 12427 850---
751 53122 07815 53229 453---
852 56121 46514 91931 096---
953 61220 83114 28432 782---
1054 68520 17513 62934 510---
1155 77819 49712 95036 282---
1256 89418 79512 24938 099---
1358 03218 06911 52339 963---
1459 19217 31810 77241 874---
1560 37616 5429 99643 834---
1661 58415 7399 19345 845---
1762 81514 9088 36247 907---
1864 07214 0497 50350 023---
1965 35313 1606 61452 193---
2066 66012 2415 69554 419---
2167 99311 2904 74456 703---
2269 35310 3073 76159 046---
2370 7409 2902 74461 450---
2472 1558 2381 69263 917---
2573 5987 15060366 449---
TOTAL1 465 631513 490271 732952 14121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 952 141
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 609-6 420+16 029
2+9 6090+9 609
3+9 609+2 640+6 969
4+9 609+7 428+2 181
5+9 609+7 886+1 723
6+9 609+8 355+1 254
7+9 609+8 836+773
8+9 609+9 329+280
9+9 609+9 834-225
10+9 609+10 353-744
11+9 609+10 885-1 276
12+9 609+11 430-1 821
13+9 609+11 989-2 380
14+9 609+12 562-2 953
15+9 609+13 150-3 541
16+9 609+13 753-4 144
17+9 609+14 372-4 763
18+9 609+15 007-5 398
19+9 609+15 658-6 049
20+9 609+16 326-6 717
21+9 609+17 011-7 402
22+9 609+17 714-8 105
23+9 609+18 435-8 826
24+9 609+19 175-9 566
25+9 609+19 935-10 326
Total+240 225+285 642+-45 417
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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