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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleMorangis (91)
Surface246m²
Coût Total563 020€
Loyer Annuel45 758€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+485€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 449 000 €
Surface : 246 m²
Prix au m² : 1 825,2 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Piscine, Surface de 246 m², Bâtiment de 2 étages, 7 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1983, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Rangements, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine américaine équipée, 1 Box, 3 Parkings, Jardin, Terrain de 410 m², Alarme, Calme, Etat : bon

À Vendre - Belle Maison Familiale à Morangis avec piscine.

Située dans un secteur pavillonnaire calme et recherché de Morangis, cette spacieuse maison familiale d'environ 246m² avec sous-sol vous séduira par ses volumes, son agencement fonctionnel et ses prestations de qualité.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une agréable pièce de vie de plus de 50 m², baignée de lumière, avec une cuisine ouverte aménagée et équipée, idéale pour recevoir. L'espace nuit comprend 3 chambres de plain-pied, une salle d'eau moderne et un WC indépendant.

À l'étage, un palier dessert 2 chambres, dont une suite parentale offrant confort et intimité, et une pièce abritant un large dressing.

Le sous-sol total permet de stationner plusieurs véhicules et offre de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement, ainsi qu'une chambre d'ami.

À l'extérieur, profitez d'un bel espace jardin avec piscine, parfait pour les journées ensoleillées en famille ou entre amis, sans aucun vis-à-vis.

Proche des écoles, commerces et transports, cette maison est idéale pour une vie de famille sereine, à seulement quelques minutes de toutes les commodités.

Des panneaux solaires sont installés sur le pavillon. Un chauffage électrique et un ballon électrique alimente le pavillon en chauffage et eau chaude.

Une visite s'impose !

Ville : Morangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91420
Coordonnées : 48.697490, 2.323570
Total : 563 020€
Prix d'acquisition : 449 000€
Travaux : 78 100€
Valeur du bien : 527 100€
Frais de notaire : 35 920€
Coût estimé : 35 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 246m²
Loyer prédit : 15.50€/m²/mois
Fourchette : 11.71€ - 20.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 3813€/mois
Loyer annuel estimé : 45758€/an
Fourchette totale : 2882€ - 5046€/mois
Fourchette annuelle : 34581€ - 60547€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :563 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 782,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :164,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 946,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :271 731,89€
Coût de l'assurance :49 264,25€
Taxe foncière : 4 575,76€/an
Soit par mois : 381,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 813,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 328,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :485,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 246 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 246 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 246 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon électrique
Quantité: 1 système pour 246 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 100 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 300€
    Isolation combles: 246 m² × 50€/m² = 12300€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:24 800€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 800€/fenêtre = 24800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation 5 chambres (75 m²): 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 70€/m² = 3500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morangis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 758 €/an
Calcul : 3 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 563 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 971 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 434 €
Revenus locatifs : +45 758 €
Charges déductibles : -103 434 €
Résultat foncier Année 1 : -57 676 €(Déficit de 57 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 334 €/an
Revenus locatifs : +45 758 €
Charges déductibles : -25 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36276.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 449 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 291 850 €(65% de 449 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 613 €/an
Calcul : 291 850 € × 3,636% = 10 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 758 €103 452 €18 806 €-57 694 €21 400 €36 294 €36 294 €
246 673 €24 851 €18 305 €21 822 €--14 473 €
347 606 €24 333 €17 787 €23 273 €---
448 558 €23 798 €17 251 €24 761 €---
549 530 €23 244 €16 697 €26 286 €---
650 520 €22 671 €16 124 €27 850 €---
751 531 €22 078 €15 532 €29 453 €---
852 561 €21 465 €14 919 €31 096 €---
953 612 €20 831 €14 284 €32 782 €---
1054 685 €20 175 €13 629 €34 510 €---
1155 778 €19 497 €12 950 €36 282 €---
1256 894 €18 795 €12 249 €38 099 €---
1358 032 €18 069 €11 523 €39 963 €---
1459 192 €17 318 €10 772 €41 874 €---
1560 376 €16 542 €9 996 €43 834 €---
1661 584 €15 739 €9 193 €45 845 €---
1762 815 €14 908 €8 362 €47 907 €---
1864 072 €14 049 €7 503 €50 023 €---
1965 353 €13 160 €6 614 €52 193 €---
2066 660 €12 241 €5 695 €54 419 €---
2167 993 €11 290 €4 744 €56 703 €---
2269 353 €10 307 €3 761 €59 046 €---
2370 740 €9 290 €2 744 €61 450 €---
2472 155 €8 238 €1 692 €63 917 €---
2573 598 €7 150 €603 €66 449 €---
TOTAL1 465 631 €513 490 €271 732 €952 141 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 952 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 609 €-6 420 €+16 029 €
2+9 609 €0 €+9 609 €
3+9 609 €+2 640 €+6 969 €
4+9 609 €+7 428 €+2 181 €
5+9 609 €+7 886 €+1 723 €
6+9 609 €+8 355 €+1 254 €
7+9 609 €+8 836 €+773 €
8+9 609 €+9 329 €+280 €
9+9 609 €+9 834 €-225 €
10+9 609 €+10 353 €-744 €
11+9 609 €+10 885 €-1 276 €
12+9 609 €+11 430 €-1 821 €
13+9 609 €+11 989 €-2 380 €
14+9 609 €+12 562 €-2 953 €
15+9 609 €+13 150 €-3 541 €
16+9 609 €+13 753 €-4 144 €
17+9 609 €+14 372 €-4 763 €
18+9 609 €+15 007 €-5 398 €
19+9 609 €+15 658 €-6 049 €
20+9 609 €+16 326 €-6 717 €
21+9 609 €+17 011 €-7 402 €
22+9 609 €+17 714 €-8 105 €
23+9 609 €+18 435 €-8 826 €
24+9 609 €+19 175 €-9 566 €
25+9 609 €+19 935 €-10 326 €
Total+240 225 €+285 642 €+-45 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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