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Duplex 4 pièces 71 m²

VilleSoissons (02)
Surface71m²
Coût Total139 010€
Loyer Annuel8 226€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 507,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 71 m²

Christophe Backes votre conseiller YouLive Immobilier vous propose en plein centre ville de Soissons, secteur Mairie, cet APPARTEMENT en DUPLEX de 4 pièces qui offre un bel espace séjour/cuisine de 33 m², salle de bains + toilettes séparés et une 1ère chambre. En partie duplex, un palier distribue 2 autres chambres. Chauf gaz de ville et compteur eau individuel. DPE D / GES D Charges copropriété de 67euros/mois, pas de procédure en cours. Prix de vente honoraires inclus charge vendeur. Annonce rédigée par M Christophe Backes EI mandataire immobilier RSAC Soissons 400545349

Surface : 71 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/07/2026

Consommation énergie primaire : 187 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 175 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 330 € et 1 860 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.374096, 3.318209
Total : 139 010€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 23 450€
Valeur du bien : 130 450€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8226€/an
Fourchette totale : 550€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6601€ - 10252€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 825,4 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 603 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-22 603€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-9 407€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 212,63€
Coût de l'assurance :12 163,38€
Taxe foncière : 822,63€/an
Soit par mois : 68,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 67,00€/mois
Soit par an : 804,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 685,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 450 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 226 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 010 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 395 €
Revenus locatifs : +8 226 €
Charges déductibles : -30 395 €
Résultat foncier Année 1 : -22 169 €(Déficit de 22 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 945 €/an
Revenus locatifs : +8 226 €
Charges déductibles : -6 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 768.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 226 €30 400 €4 837 €-22 173 €21 400 €773 €773 €
28 391 €6 823 €4 710 €1 567 €---
38 559 €6 692 €4 579 €1 866 €---
48 730 €6 557 €4 444 €2 173 €---
58 904 €6 416 €4 303 €2 488 €---
69 082 €6 271 €4 158 €2 811 €---
79 264 €6 120 €4 007 €3 144 €---
89 449 €5 964 €3 851 €3 485 €---
99 638 €5 803 €3 690 €3 836 €---
109 831 €5 635 €3 522 €4 196 €---
1110 028 €5 462 €3 349 €4 566 €---
1210 228 €5 282 €3 169 €4 946 €---
1310 433 €5 096 €2 983 €5 337 €---
1410 642 €4 904 €2 791 €5 738 €---
1510 854 €4 704 €2 591 €6 150 €---
1611 071 €4 497 €2 384 €6 574 €---
1711 293 €4 283 €2 170 €7 010 €---
1811 519 €4 062 €1 948 €7 457 €---
1911 749 €3 832 €1 719 €7 917 €---
2011 984 €3 594 €1 481 €8 390 €---
2112 224 €3 348 €1 234 €8 876 €---
2212 468 €3 092 €979 €9 376 €---
2312 718 €2 828 €715 €9 890 €---
2412 972 €2 554 €441 €10 418 €---
2513 231 €2 271 €157 €10 961 €---
TOTAL263 490 €146 492 €70 213 €116 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 728 €-6 420 €+8 148 €
2+1 728 €+238 €+1 490 €
3+1 728 €+560 €+1 168 €
4+1 728 €+652 €+1 076 €
5+1 728 €+746 €+982 €
6+1 728 €+843 €+885 €
7+1 728 €+943 €+785 €
8+1 728 €+1 046 €+682 €
9+1 728 €+1 151 €+577 €
10+1 728 €+1 259 €+469 €
11+1 728 €+1 370 €+358 €
12+1 728 €+1 484 €+244 €
13+1 728 €+1 601 €+127 €
14+1 728 €+1 721 €+7 €
15+1 728 €+1 845 €-117 €
16+1 728 €+1 972 €-244 €
17+1 728 €+2 103 €-375 €
18+1 728 €+2 237 €-509 €
19+1 728 €+2 375 €-647 €
20+1 728 €+2 517 €-789 €
21+1 728 €+2 663 €-935 €
22+1 728 €+2 813 €-1 085 €
23+1 728 €+2 967 €-1 239 €
24+1 728 €+3 125 €-1 397 €
25+1 728 €+3 288 €-1 560 €
Total+43 200 €+35 099 €+8 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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