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Lorient Hypercentre — Appartement À Réinventer

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface118m²
Coût Total280 580€
Loyer Annuel16 247€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 211 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 788,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 118 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, 3 étages, Chauffage central au gaz, Étage 3 sur 3

Exclusivite - Lorient Hypercentre - Au deuxième étage d'un immeuble bien situé, cet appartement de près de 120 m² offre un volume rare pour l'hypercentre lorientais. L'entrée dessert un séjour et une salle à manger ouverts sur un balcon, une cuisine, deux grandes chambres dont une avec salle d'eau privative, une salle de bains, un bureau, une arrière-cuisine et deux Wc. En sous-sol, une cave et un box complètent l'ensemble. Des travaux de rénovation sont à prévoir, ce qui laisse toute liberté pour repenser les volumes et les finitions à son goût. Une belle surface à transformer, à deux pas de tout. Photos retouchées numériquement à des fins de présentation (désencombrement). L'état réel du bien est visible lors de la visite. Référence agence : 1632

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.747998, -3.360115
Total : 280 580€
Prix d'acquisition : 211 000€
Travaux : 52 700€
Valeur du bien : 263 700€
Frais de notaire : 16 880€
Coût estimé : 16 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1354€/mois
Loyer annuel estimé : 16247€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1688€/mois
Fourchette annuelle : 13035€ - 20252€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 723,4 €/m²
Basé sur :369 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :321 361 €
Prix d'achat :211 000 €
Décote à l'achat :-110 361€ (-34.3%)
Marge achat-revente :40 781€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 409,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :81,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 491,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 170,41€
Coût de l'assurance :24 550,75€
Taxe foncière : 1 624,73€/an
Soit par mois : 135,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 353,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 626,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-272,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 118 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rénover pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 247 €/an
Calcul : 1 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 580 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 982 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 088 €
Revenus locatifs : +16 247 €
Charges déductibles : -65 088 €
Résultat foncier Année 1 : -48 840 €(Déficit de 48 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 388 €/an
Revenus locatifs : +16 247 €
Charges déductibles : -12 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27440.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 211 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 150 €(65% de 211 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 987 €/an
Calcul : 137 150 € × 3,636% = 4 987 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 247 €65 097 €9 790 €-48 849 €21 400 €27 449 €27 449 €
216 572 €12 141 €9 535 €4 431 €--23 019 €
316 904 €11 877 €9 270 €5 027 €--17 992 €
417 242 €11 603 €8 996 €5 639 €--12 352 €
517 587 €11 319 €8 712 €6 268 €--6 085 €
617 938 €11 025 €8 418 €6 914 €---
718 297 €10 720 €8 113 €7 577 €---
818 663 €10 404 €7 798 €8 259 €---
919 036 €10 077 €7 471 €8 959 €---
1019 417 €9 739 €7 132 €9 678 €---
1119 805 €9 388 €6 781 €10 417 €---
1220 201 €9 025 €6 418 €11 177 €---
1320 606 €8 648 €6 041 €11 957 €---
1421 018 €8 258 €5 651 €12 759 €---
1521 438 €7 854 €5 247 €13 584 €---
1621 867 €7 436 €4 829 €14 431 €---
1722 304 €7 002 €4 396 €15 302 €---
1822 750 €6 553 €3 947 €16 197 €---
1923 205 €6 088 €3 482 €17 117 €---
2023 669 €5 607 €3 000 €18 063 €---
2124 143 €5 108 €2 501 €19 035 €---
2224 625 €4 591 €1 984 €20 035 €---
2325 118 €4 055 €1 448 €21 063 €---
2425 620 €3 500 €894 €22 120 €---
2526 133 €2 926 €319 €23 207 €---
TOTAL520 406 €260 039 €142 170 €260 367 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 367 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 412 €-6 420 €+9 832 €
2+3 412 €0 €+3 412 €
3+3 412 €0 €+3 412 €
4+3 412 €0 €+3 412 €
5+3 412 €0 €+3 412 €
6+3 412 €+249 €+3 163 €
7+3 412 €+2 273 €+1 139 €
8+3 412 €+2 478 €+934 €
9+3 412 €+2 688 €+724 €
10+3 412 €+2 903 €+509 €
11+3 412 €+3 125 €+287 €
12+3 412 €+3 353 €+59 €
13+3 412 €+3 587 €-175 €
14+3 412 €+3 828 €-416 €
15+3 412 €+4 075 €-663 €
16+3 412 €+4 329 €-917 €
17+3 412 €+4 591 €-1 179 €
18+3 412 €+4 859 €-1 447 €
19+3 412 €+5 135 €-1 723 €
20+3 412 €+5 419 €-2 007 €
21+3 412 €+5 711 €-2 299 €
22+3 412 €+6 010 €-2 598 €
23+3 412 €+6 319 €-2 907 €
24+3 412 €+6 636 €-3 224 €
25+3 412 €+6 962 €-3 550 €
Total+85 300 €+78 110 €+7 190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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