Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente Appartement Clermont-ferrand(63000) 99 000ￜ

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface66m²
Coût Total149 900€
Loyer Annuel8 586€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces - quartier jardin lecoq / facs appartement 3 pièces - quartier jardin lecoq / facs situé au troisième et dernier étage d'une petite copropriété du boulevard gergovia, cet appartement est à proximité immédiate du centre-ville, des transports en communs et des écoles. d'une surface habitable de 66 m², il est composé d'un séjour exposé sud, une cuisine aménagée, deux grandes chambres, une salle d'eau, et de toilettes séparés. chauffage individuel gaz, menuiseries pvc double vitrage, électricité ok. prévoir travaux de rafraichissement. vendu avec une cave en sous-sol et un grand grenier de plus de 30 m² situé à l'étage supérieur (4ème). idéal pour investissement locatif. ancien loyer pratiqué: 637euros + 37euros de provisions sur charges.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.776680, 3.104065
Total : 149 900€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 42 980€
Valeur du bien : 141 980€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8586€/an
Fourchette totale : 559€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6704€ - 10997€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 014,93 €/m²
Basé sur :720 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 985 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-33 985€ (-25.6%)
Marge achat-revente :-16 915€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 774,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 721,51€
Coût de l'assurance :12 741,50€
Taxe foncière : 858,60€/an
Soit par mois : 71,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 37,00€/mois
Soit par an : 444,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 715,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Électricité ok mais mise aux normes recommandée pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 980 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 586 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 631 €
Revenus locatifs : +8 586 €
Charges déductibles : -49 631 €
Résultat foncier Année 1 : -41 044 €(Déficit de 41 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 651 €/an
Revenus locatifs : +8 586 €
Charges déductibles : -6 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 936 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19644.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 586 €49 635 €4 843 €-41 049 €21 400 €19 649 €19 649 €
28 758 €6 524 €4 712 €2 233 €--17 416 €
38 933 €6 389 €4 577 €2 544 €--14 872 €
49 112 €6 250 €4 437 €2 862 €--12 010 €
59 294 €6 105 €4 293 €3 189 €--8 822 €
69 480 €5 956 €4 144 €3 524 €--5 298 €
79 669 €5 802 €3 990 €3 867 €--1 431 €
89 863 €5 643 €3 831 €4 220 €---
910 060 €5 478 €3 666 €4 581 €---
1010 261 €5 309 €3 496 €4 953 €---
1110 466 €5 133 €3 321 €5 333 €---
1210 676 €4 952 €3 139 €5 724 €---
1310 889 €4 764 €2 952 €6 125 €---
1411 107 €4 571 €2 758 €6 536 €---
1511 329 €4 371 €2 558 €6 959 €---
1611 556 €4 164 €2 352 €7 392 €---
1711 787 €3 950 €2 138 €7 836 €---
1812 022 €3 730 €1 917 €8 293 €---
1912 263 €3 502 €1 689 €8 761 €---
2012 508 €3 266 €1 454 €9 242 €---
2112 758 €3 023 €1 211 €9 736 €---
2213 014 €2 771 €959 €10 242 €---
2313 274 €2 512 €699 €10 762 €---
2413 539 €2 243 €431 €11 296 €---
2513 810 €1 966 €154 €11 844 €---
TOTAL275 012 €158 008 €69 722 €117 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 803 €-6 420 €+8 223 €
2+1 803 €0 €+1 803 €
3+1 803 €0 €+1 803 €
4+1 803 €0 €+1 803 €
5+1 803 €0 €+1 803 €
6+1 803 €0 €+1 803 €
7+1 803 €0 €+1 803 €
8+1 803 €+837 €+966 €
9+1 803 €+1 374 €+429 €
10+1 803 €+1 486 €+317 €
11+1 803 €+1 600 €+203 €
12+1 803 €+1 717 €+86 €
13+1 803 €+1 837 €-34 €
14+1 803 €+1 961 €-158 €
15+1 803 €+2 088 €-285 €
16+1 803 €+2 218 €-415 €
17+1 803 €+2 351 €-548 €
18+1 803 €+2 488 €-685 €
19+1 803 €+2 628 €-825 €
20+1 803 €+2 773 €-970 €
21+1 803 €+2 921 €-1 118 €
22+1 803 €+3 073 €-1 270 €
23+1 803 €+3 229 €-1 426 €
24+1 803 €+3 389 €-1 586 €
25+1 803 €+3 553 €-1 750 €
Total+45 075 €+35 101 €+9 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →