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Duplex à vendre

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface54.2m²
Coût Total78 620€
Loyer Annuel5 310€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 54.2 m²
Prix au m² : 1 014,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Kitchenette, Cuisine équipée, 2 chambres

Grand T3 de 80, m2 situé au centre ville. Il se compose d'un grand séjour avec coin cuisine équipée de 33 m2 et de 2 chambres de 22 et 17 m2. Enfin il y a une SDB avec WC.

Cette annonce référence 311322 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DAMIEN ECHE (EI) immatriculé au RSAC de RODEZ (12000) sous le numéro 89266218000017.

Prix du bien : 55 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/11/2022 Score DPE : 458 kWhEP/m²/an Score GES : 15 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1510.00 euros et 2080.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351625, 2.038217
Total : 78 620€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 19 220€
Valeur du bien : 74 220€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.2m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5310€/an
Fourchette totale : 335€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4022€ - 7010€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 252,63 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 893 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-12 893€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-10 727€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 412,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 195,91€
Coût de l'assurance :6 879,25€
Taxe foncière : 530,99€/an
Soit par mois : 44,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 442,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 458 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54.2 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 54.2 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 220 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 950€
    Parquet flottant: 39 m² × 50€/m² = 1950€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 170€
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 30€/m² = 1170€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 310 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 665 €
Revenus locatifs : +5 310 €
Charges déductibles : -22 665 €
Résultat foncier Année 1 : -17 355 €(Déficit de 17 355 €)
Imputable sur revenu global : 17 355 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 445 €/an
Revenus locatifs : +5 310 €
Charges déductibles : -3 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 865 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 310 €22 668 €2 642 €-17 358 €17 358 €--
25 416 €3 378 €2 571 €2 038 €---
35 524 €3 305 €2 499 €2 219 €---
45 635 €3 230 €2 424 €2 405 €---
55 748 €3 152 €2 346 €2 595 €---
65 863 €3 072 €2 266 €2 791 €---
75 980 €2 989 €2 183 €2 991 €---
86 099 €2 903 €2 097 €3 197 €---
96 221 €2 814 €2 008 €3 407 €---
106 346 €2 722 €1 916 €3 624 €---
116 473 €2 627 €1 821 €3 846 €---
126 602 €2 528 €1 722 €4 074 €---
136 734 €2 426 €1 620 €4 308 €---
146 869 €2 321 €1 515 €4 548 €---
157 006 €2 212 €1 406 €4 794 €---
167 146 €2 099 €1 293 €5 047 €---
177 289 €1 982 €1 176 €5 307 €---
187 435 €1 862 €1 055 €5 574 €---
197 584 €1 737 €930 €5 847 €---
207 736 €1 607 €801 €6 128 €---
217 890 €1 474 €668 €6 417 €---
228 048 €1 335 €529 €6 713 €---
238 209 €1 192 €386 €7 017 €---
248 373 €1 044 €238 €7 329 €---
258 541 €891 €85 €7 650 €---
TOTAL170 078 €77 570 €38 196 €92 508 €17 358 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 207 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 115 €-5 207 €+6 322 €
2+1 115 €+612 €+503 €
3+1 115 €+666 €+449 €
4+1 115 €+721 €+394 €
5+1 115 €+779 €+336 €
6+1 115 €+837 €+278 €
7+1 115 €+897 €+218 €
8+1 115 €+959 €+156 €
9+1 115 €+1 022 €+93 €
10+1 115 €+1 087 €+28 €
11+1 115 €+1 154 €-39 €
12+1 115 €+1 222 €-107 €
13+1 115 €+1 292 €-177 €
14+1 115 €+1 364 €-249 €
15+1 115 €+1 438 €-323 €
16+1 115 €+1 514 €-399 €
17+1 115 €+1 592 €-477 €
18+1 115 €+1 672 €-557 €
19+1 115 €+1 754 €-639 €
20+1 115 €+1 838 €-723 €
21+1 115 €+1 925 €-810 €
22+1 115 €+2 014 €-899 €
23+1 115 €+2 105 €-990 €
24+1 115 €+2 199 €-1 084 €
25+1 115 €+2 295 €-1 180 €
Total+27 875 €+27 752 €+123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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