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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleMéréville (91)
Surface170
Coût Total253 720
Loyer Annuel22 123
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois-236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 111,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse, Toilettes dans la salle de bains

A 15 mn au sud d'Étampes, début de la vallée de la juine, en plein cœur de Méréville, village avec commerces et écoles(Maternelles, primaires et collège), double habitation (idéal habitation multigénérationnelle ou investissement) pour cette maison de ville d'environ 130 m² habitables avec cour intérieure et édifiée sur cave voutée : Au rez de chaussée, un appartement de type F3 (environ 52 m²) : entrée sur une cuisine aménagée, 2 chambres, un séjour, une salle d'eau avec W-C, une terrasse couverte donnant sur la cour avec accès sur un débarras et une chaufferie. ce logement est loué 565 euros/mens. Au premier étage, une autre habitation comprenant : une entrée, coursive avec rangements / débarras, une cuisine aménagée et équipée, un séjour / salle à manger, une salle d'eau , un W-C indépendant et une chambre. Un balcon / terrasse (partie véranda) avec un accès sur la cour. Combles aménagés au-dessus : pièce palière avec débarras, 2 chambres et salle d'eau avec W-C. ce bien comporte 2 compteurs électriques ainsi que 2 entrées indépendantes. un garage indépendant peut être également vendu avec cette habitation moyennant un supplément de prix.

Ville : Méréville
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91660
Coordonnées : 48.320861, 2.070968
Total : 253 720
Prix d'acquisition : 189 000
Travaux : 49 600
Valeur du bien : 238 600
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1844€/mois
Loyer annuel estimé : 22123€/an
Fourchette totale : 1438€ - 2364€/mois
Fourchette annuelle : 17252€ - 28370€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 266,67 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :385 334
Prix d'achat :189 000
Décote à l'achat :-196 334 (-51.0%)
Marge achat-revente :131 614€ (34.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 256,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 330,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 264,64
Coût de l'assurance :22 200,50
Taxe foncière : 2 212,33€/an
Soit par mois : 184,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 565,00€/mois
Soit par an : 6 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 843,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 079,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 900
    Isolation combles: 170 m² × 70€/m² = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méréville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 123 €/an
Calcul : 1 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 720 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 212 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 780 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 997
Revenus locatifs : +22 123
Charges déductibles : -67 997
Résultat foncier Année 1 : -45 874(Déficit de 45 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 474
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 397 €/an
Revenus locatifs : +22 123
Charges déductibles : -18 397
Résultat foncier Années 2+ : 3 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24473.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 12368 0058 525-45 88221 400 €24 482 €24 482 €
222 56618 1798 2994 387--20 095 €
323 01717 9458 0645 072--15 023 €
423 47717 7037 8225 775--9 248 €
523 94717 4527 5726 495--2 753 €
624 42617 1937 3127 233---
724 91416 9247 0447 990---
825 41316 6476 7678 766---
925 92116 3606 4799 561---
1026 43916 0636 18210 377---
1126 96815 7565 87511 213---
1227 50815 4385 55712 070---
1328 05815 1095 22812 949---
1428 61914 7694 88813 850---
1529 19114 4174 53614 775---
1629 77514 0534 17215 722---
1730 37113 6763 79616 695---
1830 97813 2863 40617 692---
1931 59812 8833 00318 714---
2032 23012 4662 58619 763---
2132 87412 0352 15420 840---
2233 53211 5881 70821 943---
2334 20211 1261 24623 076---
2434 88610 64976824 238---
2535 58410 15427425 430---
TOTAL708 617419 873123 265288 74321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 743
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 646-6 420+11 066
2+4 6460+4 646
3+4 6460+4 646
4+4 6460+4 646
5+4 6460+4 646
6+4 646+1 344+3 302
7+4 646+2 397+2 249
8+4 646+2 630+2 016
9+4 646+2 868+1 778
10+4 646+3 113+1 533
11+4 646+3 364+1 282
12+4 646+3 621+1 025
13+4 646+3 885+761
14+4 646+4 155+491
15+4 646+4 432+214
16+4 646+4 717-71
17+4 646+5 008-362
18+4 646+5 308-662
19+4 646+5 614-968
20+4 646+5 929-1 283
21+4 646+6 252-1 606
22+4 646+6 583-1 937
23+4 646+6 923-2 277
24+4 646+7 271-2 625
25+4 646+7 629-2 983
Total+116 150+86 623+29 527
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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