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Maison de Ville à Luant

VilleLuant (36)
Surface75m²
Coût Total121 680€
Loyer Annuel6 598€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 680 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Située dans la charmante commune de Luant (36350), cette maison à rénover offre un cadre paisible et convivial, idéal pour les amoureux de la tranquillité. Proche des commodités locales, cette propriété bénéficie d'un emplacement pratique, à quelques pas des commerces et services essentiels, offrant une vie quotidienne facilitée.

Cette maison de 75 m² sur un terrain de 250 m² se compose d'une cuisine avec séjour, d'une salle de bain, et d'une chambre. Le garage et le cellier offrent des espaces utiles pour le rangement. Étant située sur un terrain clos, cette propriété offre une intimité appréciable. Idéale pour un projet de rénovation, cette maison offre un potentiel certain pour être transformée en un véritable cocon familial.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 51 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Émilie LAVERDAN, Tél. : 0643559174, E-mail : emilie.laverdan@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 910643535 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Luant
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36350
Coordonnées : 46.735031, 1.554472
Total : 121 680€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 66 600€
Valeur du bien : 117 600€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 9.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6598€/an
Fourchette totale : 447€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 5362€ - 8119€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 180,56 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 542 €
Prix d'achat :51 000 €
Décote à l'achat :-37 542€ (-42.4%)
Marge achat-revente :-33 138€ (-37.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 628,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 595,82€
Coût de l'assurance :10 342,80€
Taxe foncière : 659,80€/an
Soit par mois : 54,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 549,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en très mauvais état
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et traitement de l'humidité dans le sous-sol
Quantité: sous-sol complet (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Sous-sol avec murs humides et dégradés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600 €(888 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 500€
    Isolation combles perdus: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation sous-sol: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Luant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 598 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 660 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 601 €
Revenus locatifs : +6 598 €
Charges déductibles : -71 601 €
Résultat foncier Année 1 : -65 003 €(Déficit de 65 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 001 €/an
Revenus locatifs : +6 598 €
Charges déductibles : -5 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43602.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 598 €71 605 €3 931 €-65 007 €21 400 €43 607 €43 607 €
26 730 €4 899 €3 825 €1 831 €--41 775 €
36 865 €4 789 €3 715 €2 076 €--39 700 €
47 002 €4 675 €3 602 €2 326 €--37 373 €
57 142 €4 558 €3 485 €2 584 €--34 790 €
67 285 €4 437 €3 364 €2 847 €--31 942 €
77 430 €4 312 €3 239 €3 118 €--28 824 €
87 579 €4 183 €3 109 €3 396 €--25 428 €
97 731 €4 050 €2 976 €3 681 €--21 747 €
107 885 €3 912 €2 838 €3 974 €--17 773 €
118 043 €3 769 €2 696 €4 274 €--13 499 €
128 204 €3 622 €2 548 €4 582 €---
138 368 €3 470 €2 396 €4 898 €---
148 535 €3 313 €2 239 €5 223 €---
158 706 €3 150 €2 077 €5 556 €---
168 880 €2 982 €1 909 €5 898 €---
179 058 €2 809 €1 736 €6 249 €---
189 239 €2 630 €1 556 €6 609 €---
199 424 €2 445 €1 371 €6 979 €---
209 612 €2 254 €1 180 €7 358 €---
219 804 €2 056 €983 €7 748 €---
2210 000 €1 852 €779 €8 148 €---
2310 200 €1 641 €568 €8 559 €---
2410 404 €1 423 €350 €8 981 €---
2510 612 €1 198 €125 €9 414 €---
TOTAL211 336 €150 034 €56 596 €61 303 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 303 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 386 €-6 420 €+7 806 €
2+1 386 €0 €+1 386 €
3+1 386 €0 €+1 386 €
4+1 386 €0 €+1 386 €
5+1 386 €0 €+1 386 €
6+1 386 €0 €+1 386 €
7+1 386 €0 €+1 386 €
8+1 386 €0 €+1 386 €
9+1 386 €0 €+1 386 €
10+1 386 €0 €+1 386 €
11+1 386 €0 €+1 386 €
12+1 386 €+1 375 €+11 €
13+1 386 €+1 469 €-83 €
14+1 386 €+1 567 €-181 €
15+1 386 €+1 667 €-281 €
16+1 386 €+1 769 €-383 €
17+1 386 €+1 875 €-489 €
18+1 386 €+1 983 €-597 €
19+1 386 €+2 094 €-708 €
20+1 386 €+2 208 €-822 €
21+1 386 €+2 324 €-938 €
22+1 386 €+2 444 €-1 058 €
23+1 386 €+2 568 €-1 182 €
24+1 386 €+2 694 €-1 308 €
25+1 386 €+2 824 €-1 438 €
Total+34 650 €+22 441 €+12 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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