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Maison 267m2

VilleAdé (65)
Surface267m²
Coût Total396 672€
Loyer Annuel26 956€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 900 €
Surface : 267 m²
Prix au m² : 1 123,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 267 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

À vendre Belle maison familiale avec piscine et vue sur les Pyrénées Venez découvrir cette belle maison alliant confort et modernité, idéale pour une famille à la recherche d’espace et de tranquillité. Au rez-de-chaussée :

Grande pièce de vie lumineuse avec poêle à bois Cuisine équipée récente (2 ans) Bureau idéal pour le télétravail Buanderie WC indépendant Grand garage Cave avec cuve de récupération d’eau de pluie de 3 000 litres

À l’étage :

4 chambres, dont une superbe suite parentale avec dressing et salle de bain Une seconde salle de bain Mezzanine pouvant servir d’espace détente ou bureau WC indépendant

Les plus :

Pompe à chaleur pour le chauffage Panneaux solaires en autoconsommation Double vitrage Volets roulants électriques Fibre installée

Extérieurs :

Belle terrasse Piscine Adoucisseur d’eau automatique avec dôme à sel Jardin arboré avec arbres fruitiers et kiwi Magnifique vue dégagée sur les Pyrénées

Une maison parfaitement entretenue, offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Adé
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.135700, -0.027040
Total : 396 672€
Prix d'acquisition : 299 900€
Travaux : 72 780€
Valeur du bien : 372 680€
Frais de notaire : 23 992€
Coût estimé : 23 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 267m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 2246€/mois
Loyer annuel estimé : 26956€/an
Fourchette totale : 1799€ - 2804€/mois
Fourchette annuelle : 21592€ - 33651€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 730,55 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :462 058 €
Prix d'achat :299 900 €
Décote à l'achat :-162 158€ (-35.1%)
Marge achat-revente :65 386€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :396 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 981,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :119,00€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 100,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :197 802,38€
Coût de l'assurance :35 700,48€
Taxe foncière : 2 695,57€/an
Soit par mois : 224,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 246,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 325,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 267 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur pour le chauffage
Quantité: 1 système pour 267 m²
Raison: DPE F - Maison - Optimisation du système de chauffage pour améliorer le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 33 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec fenêtres performantes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 780 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 180€
    Isolation des combles: 267 m² × 40€/m² = 10680€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant pose et matériel)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 700€/fenêtre = 23100€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant pose et matériel)
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 7500€/salle = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant pose et matériel)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 20€/m² = 1600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 20€/m² = 700€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Adé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 246 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 956 €/an
Calcul : 2 246 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 396 672 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 428 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 534 €
Revenus locatifs : +26 956 €
Charges déductibles : -90 534 €
Résultat foncier Année 1 : -63 579 €(Déficit de 63 579 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 754 €/an
Revenus locatifs : +26 956 €
Charges déductibles : -17 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42178.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 935 €(65% de 299 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 089 €/an
Calcul : 194 935 € × 3,636% = 7 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 956 €90 547 €13 644 €-63 591 €21 400 €42 191 €42 191 €
227 495 €17 409 €13 285 €10 086 €--32 105 €
328 045 €17 038 €12 914 €11 007 €--21 098 €
428 606 €16 653 €12 530 €11 952 €--9 146 €
529 178 €16 256 €12 132 €12 922 €---
629 761 €15 844 €11 720 €13 917 €---
730 356 €15 417 €11 294 €14 939 €---
830 964 €14 976 €10 852 €15 988 €---
931 583 €14 519 €10 395 €17 064 €---
1032 214 €14 046 €9 922 €18 169 €---
1132 859 €13 556 €9 432 €19 303 €---
1233 516 €13 048 €8 925 €20 468 €---
1334 186 €12 523 €8 400 €21 663 €---
1434 870 €11 979 €7 856 €22 891 €---
1535 567 €11 416 €7 293 €24 151 €---
1636 279 €10 833 €6 710 €25 446 €---
1737 004 €10 230 €6 106 €26 775 €---
1837 744 €9 605 €5 481 €28 140 €---
1938 499 €8 958 €4 834 €29 542 €---
2039 269 €8 288 €4 164 €30 981 €---
2140 055 €7 594 €3 471 €32 460 €---
2240 856 €6 876 €2 753 €33 980 €---
2341 673 €6 133 €2 009 €35 540 €---
2442 506 €5 363 €1 239 €37 144 €---
2543 356 €4 566 €442 €38 791 €---
TOTAL863 398 €373 672 €197 802 €489 726 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 726 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 661 €-6 420 €+12 081 €
2+5 661 €0 €+5 661 €
3+5 661 €0 €+5 661 €
4+5 661 €0 €+5 661 €
5+5 661 €+1 133 €+4 528 €
6+5 661 €+4 175 €+1 486 €
7+5 661 €+4 482 €+1 179 €
8+5 661 €+4 796 €+865 €
9+5 661 €+5 119 €+542 €
10+5 661 €+5 451 €+210 €
11+5 661 €+5 791 €-130 €
12+5 661 €+6 140 €-479 €
13+5 661 €+6 499 €-838 €
14+5 661 €+6 867 €-1 206 €
15+5 661 €+7 245 €-1 584 €
16+5 661 €+7 634 €-1 973 €
17+5 661 €+8 032 €-2 371 €
18+5 661 €+8 442 €-2 781 €
19+5 661 €+8 862 €-3 201 €
20+5 661 €+9 294 €-3 633 €
21+5 661 €+9 738 €-4 077 €
22+5 661 €+10 194 €-4 533 €
23+5 661 €+10 662 €-5 001 €
24+5 661 €+11 143 €-5 482 €
25+5 661 €+11 637 €-5 976 €
Total+141 525 €+146 918 €+-5 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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