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Maison reliée au tout à l'égout

VilleMourioux-Vieilleville (23)
Surface80m²
Coût Total106 800€
Loyer Annuel5 959€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 468,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 2 chambres, 411 m² de terrain, Mandat exclusif

Sylviane Berger (Ei) Rsac N° 432 431 187 Gueret - - Maison de 80 m2 habitable à rénover - Gros œuvre en bon état - moyen œuvre à faire -  Mitoyenne d'un seul côté - Joli  jardin de 250 m2 environ complètement clos au calme - Espace pour atelier sous la maison -  Maison Reliee Au Tout A L'egout -  Commodités : Gare reliant Gueret / Marsac / Limoges et La Souterraine... Epicerie dans le bourg - Bureau de poste -  A 10 minutes de Bénévent-l'Abbaye / 10 minutes de Le Grand Bourg / 20 minutes de Gueret. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Mourioux-Vieilleville
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23210
Coordonnées : 46.090662, 1.667570
Total : 106 800€
Prix d'acquisition : 37 500€
Travaux : 66 300€
Valeur du bien : 103 800€
Frais de notaire : 3 000€
Coût estimé : 3 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5959€/an
Fourchette totale : 393€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 4713€ - 7535€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :583,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 666 €
Prix d'achat :37 500 €
Décote à l'achat :-9 166€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-60 134€ (-128.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 674,83€
Coût de l'assurance :9 345,00€
Taxe foncière : 595,92€/an
Soit par mois : 49,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 496,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 736 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du salon avec peinture et remplacement du parquet si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 300 €(829 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:6 400€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 80€/m² = 6400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 100€/m² = 500€, 1 douche: 2000€, 1 lavabo: 600€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3500€
  • Salon:1 300€
    Rafraîchissement salon: Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Parquet flottant 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 100€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 500€
    Rénovation complète chambres: 20 m² de revêtement de sol × 80€/m² = 1600€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 959 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 717 €
Revenus locatifs : +5 959 €
Charges déductibles : -70 717 €
Résultat foncier Année 1 : -64 758 €(Déficit de 64 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 417 €/an
Revenus locatifs : +5 959 €
Charges déductibles : -4 417 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43357.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 375 €(65% de 37 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 886 €/an
Calcul : 24 375 € × 3,636% = 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 959 €70 720 €3 451 €-64 761 €21 400 €43 361 €43 361 €
26 078 €4 327 €3 357 €1 751 €--41 610 €
36 200 €4 231 €3 261 €1 969 €--39 640 €
46 324 €4 131 €3 161 €2 193 €--37 448 €
56 450 €4 028 €3 059 €2 422 €--35 025 €
66 579 €3 922 €2 952 €2 657 €--32 368 €
76 711 €3 812 €2 843 €2 899 €--29 469 €
86 845 €3 699 €2 729 €3 146 €--26 323 €
96 982 €3 582 €2 612 €3 400 €--22 923 €
107 122 €3 461 €2 491 €3 661 €--19 262 €
117 264 €3 336 €2 366 €3 929 €--15 333 €
127 410 €3 206 €2 237 €4 203 €---
137 558 €3 073 €2 103 €4 485 €---
147 709 €2 935 €1 965 €4 774 €---
157 863 €2 792 €1 823 €5 071 €---
168 020 €2 645 €1 675 €5 375 €---
178 181 €2 493 €1 523 €5 688 €---
188 344 €2 336 €1 366 €6 009 €---
198 511 €2 173 €1 204 €6 338 €---
208 681 €2 006 €1 036 €6 676 €---
218 855 €1 832 €862 €7 023 €---
229 032 €1 653 €683 €7 379 €---
239 213 €1 468 €498 €7 745 €---
249 397 €1 277 €307 €8 120 €---
259 585 €1 079 €109 €8 506 €---
TOTAL190 876 €140 218 €49 675 €50 658 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 251 €-6 420 €+7 671 €
2+1 251 €0 €+1 251 €
3+1 251 €0 €+1 251 €
4+1 251 €0 €+1 251 €
5+1 251 €0 €+1 251 €
6+1 251 €0 €+1 251 €
7+1 251 €0 €+1 251 €
8+1 251 €0 €+1 251 €
9+1 251 €0 €+1 251 €
10+1 251 €0 €+1 251 €
11+1 251 €0 €+1 251 €
12+1 251 €+1 261 €-10 €
13+1 251 €+1 345 €-94 €
14+1 251 €+1 432 €-181 €
15+1 251 €+1 521 €-270 €
16+1 251 €+1 613 €-362 €
17+1 251 €+1 706 €-455 €
18+1 251 €+1 803 €-552 €
19+1 251 €+1 901 €-650 €
20+1 251 €+2 003 €-752 €
21+1 251 €+2 107 €-856 €
22+1 251 €+2 214 €-963 €
23+1 251 €+2 323 €-1 072 €
24+1 251 €+2 436 €-1 185 €
25+1 251 €+2 552 €-1 301 €
Total+31 275 €+19 797 €+11 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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