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Appartement

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface66.1m²
Coût Total128 080€
Loyer Annuel7 533€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 66.1 m²
Prix au m² : 1 301,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 10, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Brive-la-Gaillarde, ce charmant appartement de 66,1 m² situé au premier étage vous offre un cadre de vie agréable. Ascenseur, parking et cave. Idéalement situé, il se trouve à seulement 3 minutes à pied de l'arrêt de bus Amiral Grivel, desservi par la ligne 3, facilitant vos déplacements au quotidien. accès rapide à la gare de Brive-la-Gaillarde, à seulement 1 minute en voiture, pour vos voyages plus lointains. Proposé à un prix attractif de 86 000€, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer. Salle d'eau, vitrages, électricité refaits. Seul la déco reste à s'approprier. Ne tardez pas à découvrir ce bien qui pourrait bien devenir votre nouveau chez-vous. Contactez-nous pour plus d'informations. Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Brive-la-Gaillarde-19100/363

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.155089, 1.541641
Total : 128 080€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 121 200€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.1m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7533€/an
Fourchette totale : 489€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 5868€ - 9671€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 864,79 €/m²
Basé sur :292 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 262 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-37 262€ (-30.2%)
Marge achat-revente :-4 818€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 691,99€
Coût de l'assurance :11 207,00€
Taxe foncière : 753,35€/an
Soit par mois : 62,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 627,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 352 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.1 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 533 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 080 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 854 €
Revenus locatifs : +7 533 €
Charges déductibles : -40 854 €
Résultat foncier Année 1 : -33 320 €(Déficit de 33 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 654 €/an
Revenus locatifs : +7 533 €
Charges déductibles : -5 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11920.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 533 €40 858 €4 456 €-33 324 €21 400 €11 924 €11 924 €
27 684 €5 541 €4 340 €2 143 €--9 782 €
37 838 €5 421 €4 219 €2 417 €--7 365 €
47 995 €5 296 €4 094 €2 699 €--4 666 €
58 154 €5 167 €3 965 €2 988 €--1 678 €
68 318 €5 033 €3 831 €3 285 €---
78 484 €4 894 €3 692 €3 590 €---
88 654 €4 750 €3 548 €3 904 €---
98 827 €4 601 €3 399 €4 226 €---
109 003 €4 447 €3 245 €4 556 €---
119 183 €4 287 €3 085 €4 896 €---
129 367 €4 122 €2 920 €5 245 €---
139 554 €3 950 €2 749 €5 604 €---
149 745 €3 773 €2 571 €5 973 €---
159 940 €3 589 €2 387 €6 351 €---
1610 139 €3 398 €2 197 €6 741 €---
1710 342 €3 201 €2 000 €7 141 €---
1810 549 €2 997 €1 795 €7 552 €---
1910 760 €2 785 €1 584 €7 974 €---
2010 975 €2 566 €1 364 €8 409 €---
2111 194 €2 339 €1 137 €8 855 €---
2211 418 €2 104 €902 €9 314 €---
2311 647 €1 860 €659 €9 786 €---
2411 880 €1 608 €406 €10 272 €---
2512 117 €1 347 €145 €10 770 €---
TOTAL241 299 €129 933 €64 692 €111 366 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 582 €-6 420 €+8 002 €
2+1 582 €0 €+1 582 €
3+1 582 €0 €+1 582 €
4+1 582 €0 €+1 582 €
5+1 582 €0 €+1 582 €
6+1 582 €+482 €+1 100 €
7+1 582 €+1 077 €+505 €
8+1 582 €+1 171 €+411 €
9+1 582 €+1 268 €+314 €
10+1 582 €+1 367 €+215 €
11+1 582 €+1 469 €+113 €
12+1 582 €+1 574 €+8 €
13+1 582 €+1 681 €-99 €
14+1 582 €+1 792 €-210 €
15+1 582 €+1 905 €-323 €
16+1 582 €+2 022 €-440 €
17+1 582 €+2 142 €-560 €
18+1 582 €+2 266 €-684 €
19+1 582 €+2 392 €-810 €
20+1 582 €+2 523 €-941 €
21+1 582 €+2 657 €-1 075 €
22+1 582 €+2 794 €-1 212 €
23+1 582 €+2 936 €-1 354 €
24+1 582 €+3 081 €-1 499 €
25+1 582 €+3 231 €-1 649 €
Total+39 550 €+33 410 €+6 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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