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Immeuble 6 pièces 142 m²

VilleLimoges (87)
Surface142m²
Coût Total191 180€
Loyer Annuel17 887€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 957,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal Investisseur

En exclusivité pour vous !

Maison / appartement 

Maison de ville avec cour ! 

Idéal pour un premier achat ou investissement 

Secteur Mas Loubier 

 

POUR LES INVESTISSEURS : Possibilité de faire 3 logements 

 

La maison se compose de 3 niveaux 

Au rez de chaussée : une entrée, une pièce de vie avec séjour et cuisine. 

Au premier étage : Une buanderie, 3 chambres, une salle de bains 

Au deuxième étage grenier aménageable 

Le tout avec une cave permettant de stocker. 

Cour privative ! 

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*** Océane LOPES présente : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] 83414137600022 834141376 Honoraires à la charge de l'acquéreur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 729-971-LBC Date de réalisation du diagnostic : 05/06/2024 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 4,62% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 130 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 880 € et 5 320 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.825127, 1.251506
Total : 191 180€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 180 300€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 8.37€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17887€/an
Fourchette totale : 1189€ - 1869€/mois
Fourchette annuelle : 14263€ - 22432€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 11.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 732,14 €/m²
Basé sur :759 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 964 €
Prix d'achat :136 000 €
Décote à l'achat :-109 964€ (-44.7%)
Marge achat-revente :54 784€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 921,67€
Coût de l'assurance :16 728,25€
Taxe foncière : 1 788,70€/an
Soit par mois : 149,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 490,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 138,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :352,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 142 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de la consommation d'énergie
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 142 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 13€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 887 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 928 €
Revenus locatifs : +17 887 €
Charges déductibles : -52 928 €
Résultat foncier Année 1 : -35 041 €(Déficit de 35 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 628 €/an
Revenus locatifs : +17 887 €
Charges déductibles : -8 628 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13641.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 887 €52 935 €6 177 €-35 047 €21 400 €13 647 €13 647 €
218 245 €8 468 €6 010 €9 777 €--3 870 €
318 610 €8 295 €5 837 €10 314 €---
418 982 €8 117 €5 659 €10 865 €---
519 361 €7 933 €5 475 €11 428 €---
619 749 €7 743 €5 285 €12 006 €---
720 144 €7 546 €5 089 €12 597 €---
820 547 €7 343 €4 886 €13 203 €---
920 957 €7 134 €4 676 €13 824 €---
1021 377 €6 917 €4 459 €14 460 €---
1121 804 €6 693 €4 235 €15 111 €---
1222 240 €6 462 €4 004 €15 779 €---
1322 685 €6 223 €3 765 €16 462 €---
1423 139 €5 976 €3 518 €17 163 €---
1523 602 €5 721 €3 263 €17 881 €---
1624 074 €5 457 €2 999 €18 617 €---
1724 555 €5 185 €2 727 €19 370 €---
1825 046 €4 903 €2 445 €20 143 €---
1925 547 €4 612 €2 155 €20 935 €---
2026 058 €4 312 €1 854 €21 746 €---
2126 579 €4 002 €1 544 €22 577 €---
2227 111 €3 681 €1 223 €23 430 €---
2327 653 €3 350 €892 €24 303 €---
2428 206 €3 007 €550 €25 199 €---
2528 770 €2 654 €196 €26 116 €---
TOTAL572 927 €194 667 €88 922 €378 259 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 756 €-6 420 €+10 176 €
2+3 756 €0 €+3 756 €
3+3 756 €+1 933 €+1 823 €
4+3 756 €+3 259 €+497 €
5+3 756 €+3 429 €+327 €
6+3 756 €+3 602 €+154 €
7+3 756 €+3 779 €-23 €
8+3 756 €+3 961 €-205 €
9+3 756 €+4 147 €-391 €
10+3 756 €+4 338 €-582 €
11+3 756 €+4 533 €-777 €
12+3 756 €+4 734 €-978 €
13+3 756 €+4 939 €-1 183 €
14+3 756 €+5 149 €-1 393 €
15+3 756 €+5 364 €-1 608 €
16+3 756 €+5 585 €-1 829 €
17+3 756 €+5 811 €-2 055 €
18+3 756 €+6 043 €-2 287 €
19+3 756 €+6 280 €-2 524 €
20+3 756 €+6 524 €-2 768 €
21+3 756 €+6 773 €-3 017 €
22+3 756 €+7 029 €-3 273 €
23+3 756 €+7 291 €-3 535 €
24+3 756 €+7 560 €-3 804 €
25+3 756 €+7 835 €-4 079 €
Total+93 900 €+113 478 €+-19 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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