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Appartement à vendre

VilleChamalières (63)
Surface38m²
Coût Total109 760€
Loyer Annuel6 468€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 565,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, Entrée séparée, calme

Chamalières, avenue Jean Jaurès, idéalement situé à quelques mètres seulement de l'IUFM, appartement F2 d'une surface de 38 m2 en entresol, avec entrée et placards de rangement, séjour, cuisine, chambre, salle d'eau avec wc. Environnement calme. Prévoir une rénovation complète. Chauffage collectif. (8.18 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 40 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2000.00 euros.

Ville : Chamalières
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63400
Coordonnées : 45.773069, 3.074085
Total : 109 760€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.43€ - 17.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6468€/an
Fourchette totale : 434€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 5214€ - 8025€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 380,95 €/m²
Basé sur :1061 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 476 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-30 976€ (-34.2%)
Marge achat-revente :-19 284€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 324,64€
Coût de l'assurance :9 604,00€
Taxe foncière : 646,83€/an
Soit par mois : 53,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 539,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-257,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'un chauffage individuel adapté (ex: chaudière à condensation) si applicable.
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 14 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs jaunis nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer un bon fonctionnement.
Quantité: toute la plomberie
Raison: État 2/5 assumé - plomberie à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(1 197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 14 m² × 100€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:900€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 100€
  • Plomberie:2 000€
    Rénovation plomberie: 1 plomberie complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chamalières (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 468 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 647 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 215 €
Revenus locatifs : +6 468 €
Charges déductibles : -52 215 €
Résultat foncier Année 1 : -45 747 €(Déficit de 45 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 347 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 715 €/an
Revenus locatifs : +6 468 €
Charges déductibles : -6 715 €
Résultat foncier Années 2+ : -247 €/an(Déficit de 247 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24347.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 468 €52 219 €3 688 €-45 751 €21 400 €24 351 €24 351 €
26 598 €6 621 €3 590 €-23 €23 €-24 351 €
36 730 €6 520 €3 489 €210 €--24 141 €
46 864 €6 415 €3 384 €449 €--23 692 €
57 001 €6 307 €3 275 €695 €--22 997 €
67 142 €6 194 €3 163 €947 €--22 049 €
77 284 €6 078 €3 047 €1 206 €--20 843 €
87 430 €5 958 €2 927 €1 472 €--19 372 €
97 579 €5 834 €2 803 €1 745 €--17 627 €
107 730 €5 706 €2 675 €2 025 €--15 602 €
117 885 €5 573 €2 542 €2 312 €--13 290 €
128 043 €5 435 €2 404 €2 607 €---
138 203 €5 293 €2 262 €2 910 €---
148 367 €5 146 €2 115 €3 222 €---
158 535 €4 993 €1 962 €3 541 €---
168 705 €4 836 €1 805 €3 870 €---
178 880 €4 673 €1 642 €4 207 €---
189 057 €4 504 €1 473 €4 553 €---
199 238 €4 330 €1 299 €4 908 €---
209 423 €4 150 €1 119 €5 273 €---
219 612 €3 963 €932 €5 649 €---
229 804 €3 770 €739 €6 034 €---
2310 000 €3 570 €539 €6 430 €---
2410 200 €3 363 €332 €6 836 €---
2510 404 €3 150 €119 €7 254 €---
TOTAL207 181 €174 600 €53 325 €32 581 €21 423 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 427 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 32 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 358 €-6 420 €+7 778 €
2+1 358 €-7 €+1 365 €
3+1 358 €0 €+1 358 €
4+1 358 €0 €+1 358 €
5+1 358 €0 €+1 358 €
6+1 358 €0 €+1 358 €
7+1 358 €0 €+1 358 €
8+1 358 €0 €+1 358 €
9+1 358 €0 €+1 358 €
10+1 358 €0 €+1 358 €
11+1 358 €0 €+1 358 €
12+1 358 €+782 €+576 €
13+1 358 €+873 €+485 €
14+1 358 €+967 €+391 €
15+1 358 €+1 062 €+296 €
16+1 358 €+1 161 €+197 €
17+1 358 €+1 262 €+96 €
18+1 358 €+1 366 €-8 €
19+1 358 €+1 472 €-114 €
20+1 358 €+1 582 €-224 €
21+1 358 €+1 695 €-337 €
22+1 358 €+1 810 €-452 €
23+1 358 €+1 929 €-571 €
24+1 358 €+2 051 €-693 €
25+1 358 €+2 176 €-818 €
Total+33 950 €+13 761 €+20 189 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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