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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleCombs-la-Ville (77)
Surface79m²
Coût Total210 300€
Loyer Annuel13 762€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 341,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

COUPOLE

A SAISIR - Posez vos meubles ! Nous vous proposons ce beau F4 de 79m² env. avec sa terrasse orientée SUD OUEST, dans une résidence sécurisée proche de toutes les commodités : des écoles primaires, colléges et lycées, et des commerces à pied.

Il vous offre : une entrée, une cuisine aménagée et équipée moderne ouverte sur le séjour (26m² env.), 3 chambres dont 1 grande de 17m² env., une salle de bains, un WC séparé et un dressing. Une place de parking en sous-sol privée complète ce bien.

FAIBLES CHARGES... Idéal pour débuter !

SOYEZ AU RENDEZ VOUS...!

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 860 Euros et 1 210 Euros par an.Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnement compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Bien en copropriété : 48 lots. Montant moyen en quote-part des charges courantes : 1 872Euros/an. Procédure en cours : NC.

Honoraires à charge Vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 860 Euros et 1210 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021,2022,2023 (abonnement compris) Référence annonce : 7775 Date de réalisation du diagnostic : 26/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 48 Charges prévisionnelles annuelles : 1872 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.666298, 2.554528
Total : 210 300€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 195 500€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13762€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 12174€ - 15557€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 938,78 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 164 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-47 164€ (-20.3%)
Marge achat-revente :21 864€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 056,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 117,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 559,40€
Coût de l'assurance :18 401,25€
Taxe foncière : 1 376,21€/an
Soit par mois : 114,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 156,00€/mois
Soit par an : 1 872,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 146,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 388,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour nécessaire pour confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Combs-la-Ville). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur un tarif moyen de 20€/m², et la rénovation de la salle de bain est estimée à 9600€ pour une rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 872 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 815 €
Revenus locatifs : +13 762 €
Charges déductibles : -21 815 €
Résultat foncier Année 1 : -8 053 €(Déficit de 8 053 €)
Imputable sur revenu global : 8 053 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 315 €/an
Revenus locatifs : +13 762 €
Charges déductibles : -11 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 447 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 762 €21 822 €7 338 €-8 060 €8 060 €--
214 037 €11 131 €7 146 €2 907 €---
314 318 €10 932 €6 948 €3 386 €---
414 604 €10 727 €6 743 €3 878 €---
514 897 €10 514 €6 530 €4 383 €---
615 194 €10 294 €6 309 €4 901 €---
715 498 €10 065 €6 081 €5 433 €---
815 808 €9 829 €5 844 €5 980 €---
916 125 €9 584 €5 599 €6 541 €---
1016 447 €9 330 €5 346 €7 117 €---
1116 776 €9 067 €5 083 €7 709 €---
1217 111 €8 794 €4 810 €8 317 €---
1317 454 €8 512 €4 528 €8 941 €---
1417 803 €8 220 €4 236 €9 583 €---
1518 159 €7 917 €3 933 €10 241 €---
1618 522 €7 604 €3 619 €10 918 €---
1718 892 €7 279 €3 295 €11 614 €---
1819 270 €6 942 €2 958 €12 328 €---
1919 656 €6 594 €2 609 €13 062 €---
2020 049 €6 233 €2 248 €13 816 €---
2120 450 €5 859 €1 874 €14 591 €---
2220 859 €5 471 €1 487 €15 388 €---
2321 276 €5 070 €1 086 €16 206 €---
2421 701 €4 654 €670 €17 047 €---
2522 136 €4 223 €239 €17 912 €---
TOTAL440 805 €216 666 €106 559 €224 139 €8 060 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 418 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 139 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 890 €-2 418 €+5 308 €
2+2 890 €+872 €+2 018 €
3+2 890 €+1 016 €+1 874 €
4+2 890 €+1 163 €+1 727 €
5+2 890 €+1 315 €+1 575 €
6+2 890 €+1 470 €+1 420 €
7+2 890 €+1 630 €+1 260 €
8+2 890 €+1 794 €+1 096 €
9+2 890 €+1 962 €+928 €
10+2 890 €+2 135 €+755 €
11+2 890 €+2 313 €+577 €
12+2 890 €+2 495 €+395 €
13+2 890 €+2 682 €+208 €
14+2 890 €+2 875 €+15 €
15+2 890 €+3 072 €-182 €
16+2 890 €+3 275 €-385 €
17+2 890 €+3 484 €-594 €
18+2 890 €+3 698 €-808 €
19+2 890 €+3 919 €-1 029 €
20+2 890 €+4 145 €-1 255 €
21+2 890 €+4 377 €-1 487 €
22+2 890 €+4 616 €-1 726 €
23+2 890 €+4 862 €-1 972 €
24+2 890 €+5 114 €-2 224 €
25+2 890 €+5 374 €-2 484 €
Total+72 250 €+67 242 €+5 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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