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Appartement 4 pièces 79 m²

VilleCombs-la-Ville (77)
Surface79
Coût Total210 300
Loyer Annuel13 762
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-241
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 341,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

COUPOLE

A SAISIR - Posez vos meubles ! Nous vous proposons ce beau F4 de 79m² env. avec sa terrasse orientée SUD OUEST, dans une résidence sécurisée proche de toutes les commodités : des écoles primaires, colléges et lycées, et des commerces à pied.

Il vous offre : une entrée, une cuisine aménagée et équipée moderne ouverte sur le séjour (26m² env.), 3 chambres dont 1 grande de 17m² env., une salle de bains, un WC séparé et un dressing. Une place de parking en sous-sol privée complète ce bien.

FAIBLES CHARGES... Idéal pour débuter !

SOYEZ AU RENDEZ VOUS...!

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 860 Euros et 1 210 Euros par an.Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnement compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Bien en copropriété : 48 lots. Montant moyen en quote-part des charges courantes : 1 872Euros/an. Procédure en cours : NC.

Honoraires à charge Vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 860 Euros et 1210 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021,2022,2023 (abonnement compris) Référence annonce : 7775 Date de réalisation du diagnostic : 26/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 48 Charges prévisionnelles annuelles : 1872 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.666298, 2.554528
Total : 210 300
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 10 500
Valeur du bien : 195 500
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13762€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 12174€ - 15557€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 938,78 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 164
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-47 164 (-20.3%)
Marge achat-revente :21 864€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 056,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 117,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 559,40
Coût de l'assurance :18 401,25
Taxe foncière : 1 376,21€/an
Soit par mois : 114,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 156,00€/mois
Soit par an : 1 872,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 146,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 388,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour nécessaire pour confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Combs-la-Ville). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur un tarif moyen de 20€/m², et la rénovation de la salle de bain est estimée à 9600€ pour une rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 300 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 376 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 872 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 815
Revenus locatifs : +13 762
Charges déductibles : -21 815
Résultat foncier Année 1 : -8 053(Déficit de 8 053 €)
Imputable sur revenu global : 8 053
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 315 €/an
Revenus locatifs : +13 762
Charges déductibles : -11 315
Résultat foncier Années 2+ : 2 447 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 76221 8227 338-8 0608 060 €--
214 03711 1317 1462 907---
314 31810 9326 9483 386---
414 60410 7276 7433 878---
514 89710 5146 5304 383---
615 19410 2946 3094 901---
715 49810 0656 0815 433---
815 8089 8295 8445 980---
916 1259 5845 5996 541---
1016 4479 3305 3467 117---
1116 7769 0675 0837 709---
1217 1118 7944 8108 317---
1317 4548 5124 5288 941---
1417 8038 2204 2369 583---
1518 1597 9173 93310 241---
1618 5227 6043 61910 918---
1718 8927 2793 29511 614---
1819 2706 9422 95812 328---
1919 6566 5942 60913 062---
2020 0496 2332 24813 816---
2120 4505 8591 87414 591---
2220 8595 4711 48715 388---
2321 2765 0701 08616 206---
2421 7014 65467017 047---
2522 1364 22323917 912---
TOTAL440 805216 666106 559224 1398 060Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 418
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 139
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 890-2 418+5 308
2+2 890+872+2 018
3+2 890+1 016+1 874
4+2 890+1 163+1 727
5+2 890+1 315+1 575
6+2 890+1 470+1 420
7+2 890+1 630+1 260
8+2 890+1 794+1 096
9+2 890+1 962+928
10+2 890+2 135+755
11+2 890+2 313+577
12+2 890+2 495+395
13+2 890+2 682+208
14+2 890+2 875+15
15+2 890+3 072-182
16+2 890+3 275-385
17+2 890+3 484-594
18+2 890+3 698-808
19+2 890+3 919-1 029
20+2 890+4 145-1 255
21+2 890+4 377-1 487
22+2 890+4 616-1 726
23+2 890+4 862-1 972
24+2 890+5 114-2 224
25+2 890+5 374-2 484
Total+72 250+67 242+5 008
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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