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Immeuble 800 m² Saverne

Bien expiré
VilleSaverne (67)
Surface800m²
Coût Total1 164 340€
Loyer Annuel110 512€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+2 101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 988 000 €
Surface : 800 m²
Prix au m² : 1 235 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 800 m² Saverne

Exclusivité Millésime Immo !

Investissement au coeur de la Cité des Rohan. Immeuble idéalement situé dans le centre de Saverne, ville historique et touristique, incontournable en Alsace.

Cet immeuble à colombages comprend :

  • 6 studios allant de 16 à 30m2
  • 1 appartement de type F2 d'environ 45m2
  • 1 appartement de type F3 d'environ 82m2
  • 1 local commercial d'environ 70m2
  • 1 local commercial d'environ 190m2 avec véranda et terrasse
  • 1 garage d'environ 60m2

Combles aménageables. Chauffage gaz et électrique.

A taux d'occupation 100% montant des loyers annuels : 79 080€ hors charges.

Contactez-nous au [Coordonnées masquées] pour avoir plus de renseignements ou pour organiser une visite.

**Millésime Immo - Notre conscience au service de votre confiance.

Surface : 800 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/06/2023

Consommation énergie primaire : 320 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 930 € et 8 090 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saverne
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67700
Coordonnées : 48.740950, 7.366812
Total : 1 164 340€
Prix d'acquisition : 988 000€
Travaux : 97 300€
Valeur du bien : 1 085 300€
Frais de notaire : 79 040€
Coût estimé : 79 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 800m²
Loyer prédit : 11.51€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 14.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 9209€/mois
Loyer annuel estimé : 110512€/an
Fourchette totale : 7130€ - 11895€/mois
Fourchette annuelle : 85562€ - 142737€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 164 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 847,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :339,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 187,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :589 973,25€
Coût de l'assurance :101 879,75€
Taxe foncière : 11 051,22€/an
Soit par mois : 920,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 209,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 108,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 101,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 800 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les studios et appartements
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 800 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine dans les studios et appartements
Quantité: 6 cuisines pour studios + 2 cuisines pour appartements
Raison: État 4/5 assumé pour cuisine - amélioration nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires dans les salles de bain des appartements
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé pour salle de bain - amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les chambres des studios et appartements
Quantité: 6 studios + 2 appartements (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 300 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:64 000€
    Cuisine complète: 8 cuisines × 7000€ = 56000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 2000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:10 800€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saverne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 110 512 €/an
Calcul : 9 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 40 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 164 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 075 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 051 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 153 014 €
Revenus locatifs : +110 512 €
Charges déductibles : -153 014 €
Résultat foncier Année 1 : -42 502 €(Déficit de 42 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 55 714 €/an
Revenus locatifs : +110 512 €
Charges déductibles : -55 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 54 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21102.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 988 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 642 200 €(65% de 988 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 353 €/an
Calcul : 642 200 € × 3,636% = 23 353 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1110 512 €153 053 €40 626 €-42 540 €21 400 €21 140 €21 140 €
2112 722 €54 693 €39 566 €58 030 €---
3114 977 €53 595 €38 468 €61 382 €---
4117 276 €52 457 €37 331 €64 819 €---
5119 622 €51 279 €36 152 €68 343 €---
6122 014 €50 058 €34 932 €71 956 €---
7124 455 €48 794 €33 668 €75 661 €---
8126 944 €47 484 €32 358 €79 459 €---
9129 483 €46 128 €31 001 €83 355 €---
10132 072 €44 722 €29 596 €87 350 €---
11134 714 €43 267 €28 140 €91 447 €---
12137 408 €41 759 €26 632 €95 649 €---
13140 156 €40 196 €25 070 €99 960 €---
14142 959 €38 578 €23 452 €104 381 €---
15145 818 €36 902 €21 776 €108 916 €---
16148 735 €35 166 €20 039 €113 569 €---
17151 710 €33 367 €18 241 €118 342 €---
18154 744 €31 504 €16 378 €123 240 €---
19157 839 €29 574 €14 448 €128 265 €---
20160 995 €27 575 €12 448 €133 421 €---
21164 215 €25 504 €10 377 €138 711 €---
22167 500 €23 359 €8 232 €144 141 €---
23170 850 €21 136 €6 010 €149 713 €---
24174 267 €18 834 €3 708 €155 432 €---
25177 752 €16 450 €1 324 €161 302 €---
TOTAL3 539 739 €1 065 433 €589 973 €2 474 305 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 474 305 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 110 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +23 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+23 208 €-6 420 €+29 628 €
2+23 208 €+11 067 €+12 141 €
3+23 208 €+18 415 €+4 793 €
4+23 208 €+19 446 €+3 762 €
5+23 208 €+20 503 €+2 705 €
6+23 208 €+21 587 €+1 621 €
7+23 208 €+22 698 €+510 €
8+23 208 €+23 838 €-630 €
9+23 208 €+25 007 €-1 799 €
10+23 208 €+26 205 €-2 997 €
11+23 208 €+27 434 €-4 226 €
12+23 208 €+28 695 €-5 487 €
13+23 208 €+29 988 €-6 780 €
14+23 208 €+31 314 €-8 106 €
15+23 208 €+32 675 €-9 467 €
16+23 208 €+34 071 €-10 863 €
17+23 208 €+35 503 €-12 295 €
18+23 208 €+36 972 €-13 764 €
19+23 208 €+38 479 €-15 271 €
20+23 208 €+40 026 €-16 818 €
21+23 208 €+41 613 €-18 405 €
22+23 208 €+43 242 €-20 034 €
23+23 208 €+44 914 €-21 706 €
24+23 208 €+46 630 €-23 422 €
25+23 208 €+48 391 €-25 183 €
Total+580 200 €+742 292 €+-162 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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