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Maison 7 pièces 160 m²

VilleNeuvic-Entier (87)
Surface160m²
Coût Total168 454€
Loyer Annuel14 959€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 624 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 603,9 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 7 pièces principales

Propriété en pierre implantée au coeur de son terrain, dans un hameau tranquille. Le bien se compose d'une habitation principale à rénover, d'un ensemble de dépendances : Atelier, porcherie, bûcher, écurie, grange, étable. Le tout sur une parcelle d'environ 3800 m². A visiter Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.36%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 387-1497N Date de réalisation du diagnostic : 07/07/2026 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 771 € et 11 867 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Neuvic-Entier
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87130
Coordonnées : 45.722910, 1.611593
Total : 168 454€
Prix d'acquisition : 96 624€
Travaux : 64 100€
Valeur du bien : 160 724€
Frais de notaire : 7 730€
Coût estimé : 7 730€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1247€/mois
Loyer annuel estimé : 14959€/an
Fourchette totale : 994€ - 1564€/mois
Fourchette annuelle : 11924€ - 18767€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 032,41 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 185 €
Prix d'achat :96 624 €
Décote à l'achat :-68 561€ (-41.5%)
Marge achat-revente :-3 269€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 454€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 894,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 084,52€
Coût de l'assurance :14 739,73€
Taxe foncière : 1 495,94€/an
Soit par mois : 124,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 246,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 100 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvic-Entier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 247 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 959 €/an
Calcul : 1 247 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 454 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 041 €
Revenus locatifs : +14 959 €
Charges déductibles : -72 041 €
Résultat foncier Année 1 : -57 082 €(Déficit de 57 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 941 €/an
Revenus locatifs : +14 959 €
Charges déductibles : -7 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35681.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 624 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 806 €(65% de 96 624 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 284 €/an
Calcul : 62 806 € × 3,636% = 2 284 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 959 €72 046 €5 861 €-57 087 €21 400 €35 687 €35 687 €
215 259 €7 793 €5 708 €7 465 €--28 222 €
315 564 €7 635 €5 549 €7 929 €--20 293 €
415 875 €7 470 €5 385 €8 405 €--11 888 €
516 193 €7 300 €5 215 €8 892 €--2 996 €
616 516 €7 124 €5 039 €9 392 €---
716 847 €6 942 €4 856 €9 905 €---
817 184 €6 752 €4 667 €10 431 €---
917 527 €6 557 €4 471 €10 971 €---
1017 878 €6 354 €4 268 €11 524 €---
1118 235 €6 144 €4 058 €12 092 €---
1218 600 €5 926 €3 840 €12 674 €---
1318 972 €5 701 €3 615 €13 272 €---
1419 352 €5 467 €3 382 €13 885 €---
1519 739 €5 225 €3 140 €14 513 €---
1620 133 €4 975 €2 889 €15 159 €---
1720 536 €4 715 €2 630 €15 821 €---
1820 947 €4 447 €2 361 €16 500 €---
1921 366 €4 168 €2 083 €17 197 €---
2021 793 €3 880 €1 794 €17 913 €---
2122 229 €3 581 €1 496 €18 648 €---
2222 673 €3 272 €1 187 €19 401 €---
2323 127 €2 952 €866 €20 175 €---
2423 590 €2 620 €534 €20 970 €---
2524 061 €2 276 €191 €21 785 €---
TOTAL479 155 €201 323 €85 085 €277 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 141 €-6 420 €+9 561 €
2+3 141 €0 €+3 141 €
3+3 141 €0 €+3 141 €
4+3 141 €0 €+3 141 €
5+3 141 €0 €+3 141 €
6+3 141 €+1 919 €+1 222 €
7+3 141 €+2 972 €+169 €
8+3 141 €+3 129 €+12 €
9+3 141 €+3 291 €-150 €
10+3 141 €+3 457 €-316 €
11+3 141 €+3 628 €-487 €
12+3 141 €+3 802 €-661 €
13+3 141 €+3 981 €-840 €
14+3 141 €+4 165 €-1 024 €
15+3 141 €+4 354 €-1 213 €
16+3 141 €+4 548 €-1 407 €
17+3 141 €+4 746 €-1 605 €
18+3 141 €+4 950 €-1 809 €
19+3 141 €+5 159 €-2 018 €
20+3 141 €+5 374 €-2 233 €
21+3 141 €+5 594 €-2 453 €
22+3 141 €+5 820 €-2 679 €
23+3 141 €+6 053 €-2 912 €
24+3 141 €+6 291 €-3 150 €
25+3 141 €+6 536 €-3 395 €
Total+78 525 €+83 350 €+-4 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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