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Appartement à vendre

VilleElbeuf (76)
Surface79
Coût Total136 410
Loyer Annuel8 205
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-429
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 101,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée

Appartement Hyper centre ville ELBEUF

Nous vous proposons cet appartement de 4 pièces de 79,85 m² à ELBEUF (76500) avec ascenseur et une place de parking.

Sécurisé, il se situe au 4e étage d'un immeuble de cinq étages. Il est composé d'une entrée, d'un séjour lumineux de 20 m², de trois chambres, d'une cuisine aménagée et équipée, d'un bureau et d'une salle d'eau. Pour un rangement complémentaire, vous disposez d'une cave.

L'appartement est situé dans l'hyper centre. Il est à deux minutes des écoles. Pour les enfants en bas âge, on trouve une crèche à moins de 10 minutes à pied. Niveau transports, il y a 10 lignes de bus à proximité. Les autoroutes A13 et A139 et la nationale N138 sont accessibles à moins de 8 km. Le cinéma Mercure vous accueille dans les environs pour vos loisirs, tout comme un bassin de natation et un tennis. On trouve aussi des restaurants, des commerces, des boulangeries, trois supermarchés, deux bureaux de poste et deux poissonneries. Enfin, 2 marchés animent le quartier.

Votre agence immobilière LAFORET vous invite à découvrir toutes les originalités de cet appartement à vendre en prenant rendez-vous avec Claire. Copropriété de 30 lots - dont 15 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3948.00 euros.

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.283749, 1.001984
Total : 136 410
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 42 450
Valeur du bien : 129 450
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8205€/an
Fourchette totale : 542€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6508€ - 10343€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 555
Prix d'achat :87 000
Décote à l'achat :-9 555 (-9.9%)
Marge achat-revente :-39 855€ (-41.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 271,99
Coût de l'assurance :11 935,87
Taxe foncière : 820,46€/an
Soit par mois : 68,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 329,00€/mois
Soit par an : 3 948,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 683,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-429,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments vieillissants
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 450(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 205 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 410 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 820 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 948 €/an
Calcul : 329 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 275
Revenus locatifs : +8 205
Charges déductibles : -52 275
Résultat foncier Année 1 : -44 070(Déficit de 44 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 670
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 825 €/an
Revenus locatifs : +8 205
Charges déductibles : -9 825
Résultat foncier Années 2+ : -1 620 €/an(Déficit de 1 620 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22670.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 20552 2794 583-44 07521 400 €22 675 €22 675 €
28 3699 7084 462-1 3391 339 €-22 675 €
38 5369 5824 336-1 0461 046 €-22 675 €
48 7079 4514 206-745745 €-22 675 €
58 8819 3174 071-436436 €-22 675 €
69 0589 1773 931-119119 €-22 675 €
79 2409 0333 787207--22 468 €
89 4248 8843 638541--21 927 €
99 6138 7303 484883--21 044 €
109 8058 5703 3241 235--19 809 €
1110 0018 4053 1591 597--18 212 €
1210 2018 2342 9881 968---
1310 4058 0572 8112 348---
1410 6137 8742 6282 739---
1510 8267 6852 4393 141---
1611 0427 4892 2433 553---
1711 2637 2872 0413 977---
1811 4887 0771 8314 411---
1911 7186 8601 6144 858---
2011 9526 6361 3905 316---
2112 1926 4041 1585 787---
2212 4356 1649186 271---
2312 6845 9166706 768---
2412 9385 6594137 279---
2513 1975 3931477 803---
TOTAL262 795239 86966 27222 92525 084Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 525
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 925
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 723-6 420+8 143
2+1 723-402+2 125
3+1 723-314+2 037
4+1 723-223+1 946
5+1 723-131+1 854
6+1 723-36+1 759
7+1 7230+1 723
8+1 7230+1 723
9+1 7230+1 723
10+1 7230+1 723
11+1 7230+1 723
12+1 723+590+1 133
13+1 723+705+1 018
14+1 723+822+901
15+1 723+942+781
16+1 723+1 066+657
17+1 723+1 193+530
18+1 723+1 323+400
19+1 723+1 457+266
20+1 723+1 595+128
21+1 723+1 736-13
22+1 723+1 881-158
23+1 723+2 030-307
24+1 723+2 184-461
25+1 723+2 341-618
Total+43 075+12 341+30 734
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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