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Immeuble 185 m² Decazeville

VilleDecazeville (12)
Surface185m²
Coût Total171 780€
Loyer Annuel17 254€
Rentabilité10.04%
Cashflow/mois+406€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 567,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 185 m² Decazeville

Exclusivité maison composée de 4 appartements Proche du centre ville dans un secteur très agréable, ce bien est composé au 1er étage d'un appartement T3 loué, un appartement T2 à rénover au 2ème étage appartement T4 et 2 pièces à rénover. Cave garage le tout sur un terrain de 800 m2 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Surface : 185 m²

Consommation énergie primaire : 308 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 130 € et 6 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.563023, 2.246961
Total : 171 780€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 58 380€
Valeur du bien : 163 380€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1438€/mois
Loyer annuel estimé : 17254€/an
Fourchette totale : 1153€ - 1793€/mois
Fourchette annuelle : 13832€ - 21522€/an
Rentabilité brute :10.04%
Fourchette de rentabilité :8.05% - 12.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :765,96 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 703 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-36 703€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-30 077€ (-21.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 887,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 898,34€
Coût de l'assurance :14 601,30€
Taxe foncière : 1 725,39€/an
Soit par mois : 143,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 437,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 031,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :406,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 380 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Decazeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 254 €/an
Calcul : 1 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 234 €
Revenus locatifs : +17 254 €
Charges déductibles : -66 234 €
Résultat foncier Année 1 : -48 980 €(Déficit de 48 980 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 854 €/an
Revenus locatifs : +17 254 €
Charges déductibles : -7 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27579.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 254 €66 239 €5 550 €-48 985 €21 400 €27 585 €27 585 €
217 599 €7 709 €5 400 €9 890 €--17 696 €
317 951 €7 554 €5 245 €10 397 €--7 299 €
418 310 €7 394 €5 085 €10 916 €---
518 676 €7 229 €4 920 €11 447 €---
619 050 €7 058 €4 749 €11 992 €---
719 431 €6 882 €4 572 €12 549 €---
819 819 €6 699 €4 390 €13 120 €---
920 216 €6 511 €4 201 €13 705 €---
1020 620 €6 316 €4 007 €14 304 €---
1121 032 €6 115 €3 805 €14 918 €---
1221 453 €5 907 €3 598 €15 546 €---
1321 882 €5 692 €3 383 €16 190 €---
1422 320 €5 470 €3 161 €16 849 €---
1522 766 €5 241 €2 932 €17 525 €---
1623 222 €5 004 €2 695 €18 217 €---
1723 686 €4 760 €2 450 €18 926 €---
1824 160 €4 507 €2 197 €19 653 €---
1924 643 €4 245 €1 936 €20 397 €---
2025 136 €3 976 €1 666 €21 160 €---
2125 638 €3 697 €1 387 €21 942 €---
2226 151 €3 409 €1 099 €22 743 €---
2326 674 €3 111 €801 €23 563 €---
2427 208 €2 803 €494 €24 404 €---
2527 752 €2 486 €176 €25 266 €---
TOTAL552 649 €196 015 €79 898 €356 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 623 €-6 420 €+10 043 €
2+3 623 €0 €+3 623 €
3+3 623 €0 €+3 623 €
4+3 623 €+1 085 €+2 538 €
5+3 623 €+3 434 €+189 €
6+3 623 €+3 597 €+26 €
7+3 623 €+3 765 €-142 €
8+3 623 €+3 936 €-313 €
9+3 623 €+4 111 €-488 €
10+3 623 €+4 291 €-668 €
11+3 623 €+4 475 €-852 €
12+3 623 €+4 664 €-1 041 €
13+3 623 €+4 857 €-1 234 €
14+3 623 €+5 055 €-1 432 €
15+3 623 €+5 258 €-1 635 €
16+3 623 €+5 465 €-1 842 €
17+3 623 €+5 678 €-2 055 €
18+3 623 €+5 896 €-2 273 €
19+3 623 €+6 119 €-2 496 €
20+3 623 €+6 348 €-2 725 €
21+3 623 €+6 583 €-2 960 €
22+3 623 €+6 823 €-3 200 €
23+3 623 €+7 069 €-3 446 €
24+3 623 €+7 321 €-3 698 €
25+3 623 €+7 580 €-3 957 €
Total+90 575 €+106 990 €+-16 415 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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