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Appartement à vendre

VilleTarare (69)
Surface47.07m²
Coût Total91 020€
Loyer Annuel6 635€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 47.07 m²
Prix au m² : 1 465,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 19,77 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

Situé à la sortie de Tarare (coté JOUX) votre agence Logideal vous propose en exclusivité ce beau T2 d'une superficie de 47m2. Au 1er et dernier étage d'une petit copropriété avec peu de charges, ce bien est composé d'un hall d'entrée, d'une pièce de vie avec cuisine ouverte, d'une chambre de plus de 10m2, d'un WC et d'une salle de bains.  Chauffage electrique + poele à granules, double vitrage, balcon, traversant .. Ce bien idéal pour un premier achat ou un investissement est à visiter sans tarder !

Ville : Tarare
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69170
Coordonnées : 45.893161, 4.402821
Total : 91 020€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 16 500€
Valeur du bien : 85 500€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.07m²
Loyer prédit : 11.75€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 15.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6635€/an
Fourchette totale : 418€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5017€ - 8773€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,61 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 223 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-4 223€ (-5.8%)
Marge achat-revente :-17 797€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :26,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 467,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 326,44€
Coût de l'assurance :7 964,25€
Taxe foncière : 663,47€/an
Soit par mois : 55,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 500 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Vérification éléments sanitaires: 500€, Main d'œuvre: 350€
  • Chambres:1 000€
    Peinture chambre: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarare (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 635 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 020 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 357 €
Revenus locatifs : +6 635 €
Charges déductibles : -20 357 €
Résultat foncier Année 1 : -13 722 €(Déficit de 13 722 €)
Imputable sur revenu global : 13 722 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 857 €/an
Revenus locatifs : +6 635 €
Charges déductibles : -3 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 778 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 635 €20 359 €2 877 €-13 725 €13 725 €--
26 767 €3 781 €2 799 €2 986 €---
36 903 €3 700 €2 718 €3 203 €---
47 041 €3 616 €2 634 €3 425 €---
57 182 €3 530 €2 548 €3 652 €---
67 325 €3 441 €2 459 €3 885 €---
77 472 €3 349 €2 367 €4 123 €---
87 621 €3 254 €2 272 €4 368 €---
97 774 €3 156 €2 173 €4 618 €---
107 929 €3 054 €2 072 €4 875 €---
118 088 €2 950 €1 968 €5 138 €---
128 249 €2 842 €1 859 €5 408 €---
138 414 €2 730 €1 748 €5 684 €---
148 583 €2 615 €1 633 €5 968 €---
158 754 €2 496 €1 514 €6 258 €---
168 929 €2 373 €1 391 €6 556 €---
179 108 €2 246 €1 264 €6 862 €---
189 290 €2 116 €1 134 €7 175 €---
199 476 €1 981 €999 €7 495 €---
209 666 €1 841 €859 €7 824 €---
219 859 €1 697 €715 €8 162 €---
2210 056 €1 548 €566 €8 508 €---
2310 257 €1 395 €413 €8 862 €---
2410 462 €1 236 €254 €9 226 €---
2510 672 €1 073 €91 €9 599 €---
TOTAL212 513 €82 378 €41 326 €130 135 €13 725 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 117 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 135 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 393 €-4 117 €+5 510 €
2+1 393 €+896 €+497 €
3+1 393 €+961 €+432 €
4+1 393 €+1 027 €+366 €
5+1 393 €+1 096 €+297 €
6+1 393 €+1 165 €+228 €
7+1 393 €+1 237 €+156 €
8+1 393 €+1 310 €+83 €
9+1 393 €+1 385 €+8 €
10+1 393 €+1 462 €-69 €
11+1 393 €+1 541 €-148 €
12+1 393 €+1 622 €-229 €
13+1 393 €+1 705 €-312 €
14+1 393 €+1 790 €-397 €
15+1 393 €+1 878 €-485 €
16+1 393 €+1 967 €-574 €
17+1 393 €+2 058 €-665 €
18+1 393 €+2 152 €-759 €
19+1 393 €+2 249 €-856 €
20+1 393 €+2 347 €-954 €
21+1 393 €+2 449 €-1 056 €
22+1 393 €+2 552 €-1 159 €
23+1 393 €+2 659 €-1 266 €
24+1 393 €+2 768 €-1 375 €
25+1 393 €+2 880 €-1 487 €
Total+34 825 €+39 041 €+-4 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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