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Achat : Maison La Voivre (88470)

VilleVoivre (88)
Surface119m²
Coût Total83 180€
Loyer Annuel11 267€
Rentabilité13.55%
Cashflow/mois+409€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 554,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 119 m², 100 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison de ville composée de : Rdc : 2 pièces, cave, remise ½ étage salle d’eau Etage : 2 pièces cuisine Etage 2 : 2 chambres + 1 pièce Grenier.

Ville : Voivre
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88470
Coordonnées : 48.414040, 6.865960
Total : 83 180€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 11 900€
Valeur du bien : 77 900€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 939€/mois
Loyer annuel estimé : 11267€/an
Fourchette totale : 752€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 9023€ - 14069€/an
Rentabilité brute :13.55%
Fourchette de rentabilité :10.85% - 16.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,94 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :129 703 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-63 703€ (-49.1%)
Marge achat-revente :46 523€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 436,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 411,29€
Coût de l'assurance :7 278,25€
Taxe foncière : 1 126,72€/an
Soit par mois : 93,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 938,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :408,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine sans photo, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres avec peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres avec peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon avec papier peint usé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - Entrée/couloir avec papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 900 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 900€
    Isolation toiture/combles: 119 m² × 100€/m² = 11900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 939 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 267 €/an
Calcul : 939 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 127 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 110 €
Revenus locatifs : +11 267 €
Charges déductibles : -16 110 €
Résultat foncier Année 1 : -4 843 €(Déficit de 4 843 €)
Imputable sur revenu global : 4 843 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 210 €/an
Revenus locatifs : +11 267 €
Charges déductibles : -4 210 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 057 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 267 €16 113 €2 795 €-4 846 €4 846 €--
211 492 €4 138 €2 721 €7 354 €---
311 722 €4 062 €2 644 €7 661 €---
411 957 €3 982 €2 564 €7 975 €---
512 196 €3 900 €2 482 €8 296 €---
612 440 €3 815 €2 397 €8 625 €---
712 689 €3 727 €2 309 €8 961 €---
812 942 €3 636 €2 218 €9 306 €---
913 201 €3 542 €2 124 €9 659 €---
1013 465 €3 445 €2 027 €10 021 €---
1113 735 €3 344 €1 926 €10 391 €---
1214 009 €3 240 €1 822 €10 770 €---
1314 289 €3 132 €1 714 €11 158 €---
1414 575 €3 020 €1 603 €11 555 €---
1514 867 €2 905 €1 487 €11 962 €---
1615 164 €2 786 €1 368 €12 378 €---
1715 467 €2 662 €1 244 €12 805 €---
1815 777 €2 534 €1 117 €13 242 €---
1916 092 €2 402 €984 €13 690 €---
2016 414 €2 266 €848 €14 149 €---
2116 742 €2 124 €706 €14 618 €---
2217 077 €1 978 €560 €15 100 €---
2317 419 €1 826 €409 €15 592 €---
2417 767 €1 670 €252 €16 097 €---
2518 123 €1 508 €90 €16 615 €---
TOTAL360 890 €87 757 €40 411 €273 133 €4 846 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 454 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 267 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 366 €-1 454 €+3 820 €
2+2 366 €+2 206 €+160 €
3+2 366 €+2 298 €+68 €
4+2 366 €+2 392 €-26 €
5+2 366 €+2 489 €-123 €
6+2 366 €+2 587 €-221 €
7+2 366 €+2 688 €-322 €
8+2 366 €+2 792 €-426 €
9+2 366 €+2 898 €-532 €
10+2 366 €+3 006 €-640 €
11+2 366 €+3 117 €-751 €
12+2 366 €+3 231 €-865 €
13+2 366 €+3 347 €-981 €
14+2 366 €+3 466 €-1 100 €
15+2 366 €+3 589 €-1 223 €
16+2 366 €+3 714 €-1 348 €
17+2 366 €+3 842 €-1 476 €
18+2 366 €+3 973 €-1 607 €
19+2 366 €+4 107 €-1 741 €
20+2 366 €+4 245 €-1 879 €
21+2 366 €+4 385 €-2 019 €
22+2 366 €+4 530 €-2 164 €
23+2 366 €+4 678 €-2 312 €
24+2 366 €+4 829 €-2 463 €
25+2 366 €+4 984 €-2 618 €
Total+59 150 €+81 940 €+-22 790 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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