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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface99m²
Coût Total260 520€
Loyer Annuel19 664€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 2 313,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, 3 chambres, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

CERGY PREFECTURE

Idéal investisseur ou grande famille !

Situé dans une résidence bien entretenue récemment ravalée avec isolation. Cet appartement spacieux de 99m², entièrement rénové, fenêtres doubles vitrages, volets électriques, offre de très beaux volume modulable.

Parfaitement agencé : Une entrée avec rangement, cuisine meublée et équipée sur séjour lumineux, salon, trois chambres ( possibilité d'une quatrième ), salle de bains, salle d'eau, dressing, cellier, wc, loggia. Place de parking au sous-sol.

A visiter sans tarder !

PRIX DE PRESENTATION : 229 000¤ Prix : 229000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 380 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 4392.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1186.0 ¤ et 1604.0 ¤ indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.036956, 2.052330
Cergy-Préfecture
RER A
Total : 260 520€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 13 200€
Valeur du bien : 242 200€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1639€/mois
Loyer annuel estimé : 19664€/an
Fourchette totale : 1367€ - 1964€/mois
Fourchette annuelle : 16409€ - 23564€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 988,64 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :394 875 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-165 875€ (-42.0%)
Marge achat-revente :134 355€ (34.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 276,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :65,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 341,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 414,36€
Coût de l'assurance :19 539,00€
Taxe foncière : 1 966,40€/an
Soit par mois : 163,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 366,00€/mois
Soit par an : 4 392,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 638,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 871,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 200 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs 3 chambres (environ 30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 664 €/an
Calcul : 1 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 966 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 392 €/an
Calcul : 366 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 826 €
Revenus locatifs : +19 664 €
Charges déductibles : -28 826 €
Résultat foncier Année 1 : -9 162 €(Déficit de 9 162 €)
Imputable sur revenu global : 9 162 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 626 €/an
Revenus locatifs : +19 664 €
Charges déductibles : -15 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 038 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 664 €28 835 €8 495 €-9 171 €9 171 €--
220 057 €15 406 €8 266 €4 651 €---
320 458 €15 170 €8 030 €5 289 €---
420 868 €14 926 €7 786 €5 942 €---
521 285 €14 673 €7 533 €6 612 €---
621 711 €14 412 €7 272 €7 298 €---
722 145 €14 143 €7 003 €8 002 €---
822 588 €13 864 €6 724 €8 723 €---
923 039 €13 576 €6 436 €9 463 €---
1023 500 €13 279 €6 139 €10 221 €---
1123 970 €12 971 €5 831 €10 999 €---
1224 450 €12 654 €5 514 €11 796 €---
1324 939 €12 325 €5 185 €12 614 €---
1425 437 €11 986 €4 846 €13 452 €---
1525 946 €11 635 €4 495 €14 311 €---
1626 465 €11 272 €4 132 €15 193 €---
1726 994 €10 897 €3 757 €16 097 €---
1827 534 €10 510 €3 370 €17 024 €---
1928 085 €10 110 €2 970 €17 975 €---
2028 647 €9 696 €2 556 €18 951 €---
2129 220 €9 269 €2 129 €19 951 €---
2229 804 €8 827 €1 687 €20 977 €---
2330 400 €8 370 €1 230 €22 030 €---
2431 008 €7 898 €758 €23 110 €---
2531 628 €7 410 €270 €24 218 €---
TOTAL629 843 €314 113 €122 414 €315 729 €9 171 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 751 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 729 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 129 €-2 751 €+6 880 €
2+4 129 €+1 395 €+2 734 €
3+4 129 €+1 587 €+2 542 €
4+4 129 €+1 783 €+2 346 €
5+4 129 €+1 984 €+2 145 €
6+4 129 €+2 189 €+1 940 €
7+4 129 €+2 401 €+1 728 €
8+4 129 €+2 617 €+1 512 €
9+4 129 €+2 839 €+1 290 €
10+4 129 €+3 066 €+1 063 €
11+4 129 €+3 300 €+829 €
12+4 129 €+3 539 €+590 €
13+4 129 €+3 784 €+345 €
14+4 129 €+4 036 €+93 €
15+4 129 €+4 293 €-164 €
16+4 129 €+4 558 €-429 €
17+4 129 €+4 829 €-700 €
18+4 129 €+5 107 €-978 €
19+4 129 €+5 393 €-1 264 €
20+4 129 €+5 685 €-1 556 €
21+4 129 €+5 985 €-1 856 €
22+4 129 €+6 293 €-2 164 €
23+4 129 €+6 609 €-2 480 €
24+4 129 €+6 933 €-2 804 €
25+4 129 €+7 265 €-3 136 €
Total+103 225 €+94 719 €+8 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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